不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、家賃収入があるのに手元に残らない理由と減価償却切れの仕組みを紐解く

家賃収入は毎月しっかり入っているはずなのに、なぜか手元にお金が残らない。あるいは、減価償却が切れた途端に急に資金繰りが苦しくなる。そんな不安を抱える賃貸経営者は少なくない。物件を長く持ち続けていれば安心というわけでもなく、税金の仕組みを知らないまま運用を続けていると、順調に見えていた経営が思わぬ落とし穴にはまることもある。特に減価償却が切れる時期をあらかじめ見通せているかどうかで、その後の資金繰りには大きな差がつくという。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏はこうした悩みに向き合い、手残りの現金と税務上の利益との間に生じるズレについて解説する。ローンの返済のうち元本部分は経費として認められない一方、建物の価値減少分である減価償却費は経費として計上できるという。この仕組みがあるからこそ、当初は税負担が軽くなる物件でも、築年数や物件の種類によっては数年で償却が終わり、税金だけが重くのしかかる局面が訪れる。木村氏は身近な例えを交えながらこの構造をわかりやすく整理し、手放すべき物件の見極め方や、次に買い手がつきやすい価格帯を意識した売却の考え方にも触れていく。
　
動画ではさらに、経験を積んだ投資家が実践しているという複数の出口戦略が示される。一つの物件だけで良し悪しを判断するのではなく、保有資産全体で利益と税負担のバランスをどう取っていくか。修繕のタイミングや売却の順序、次の物件への資金の回し方まで、賃貸経営を長く続けるための工夫が具体的に描かれていく。裏付けとなる数字を交えた内容は、感覚だけに頼った経営との違いを浮き彫りにする。
　
動画の終盤に紹介された実例では、新築アパートを利回り7%以上で購入した受講生が約10人にのぼり、購入価格は1億円前後、土地の割合は10%台から30%程度まで幅があったという。融資はほとんどがフルローンで、中には利回り8%の新築物件を購入した例もあり、具体的な数字を交えてその手応えが語られた。
　
賃貸経営を長く続けていきたい人にとって、資産と税負担のバランスを見直す大きなヒントになる。