海外不動産投資家の宮脇さき氏が明かすバンコク在庫35万戸の実態「買う時は強いが売る時は弱い」

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「【未曾有の大不況】タイ不動産市場で35万戸が過剰在庫に…社債デフォルトと家計債務86.7%が招く「金融リスクの裏側」」と題した動画で、バンコクに積み上がったコンドミニアム在庫の背景と、投資先としての見極め方について独自解説している。
タイは日本人にも人気の高い国であり、物件が余っているなら今が買い時ではないかという関心も広がっている。

宮脇氏はまず、バンコクとその周辺で売れ残るコンドミニアムが約35万戸に達するとの調査結果を挙げた。
背景にあるのは供給と販売のずれである。
2016年から2023年まで年間およそ10万戸が供給された一方、売れたのは年間9万2000戸ほどにとどまり、毎年8000戸前後が積み上がってきたと説明する。
値下がりすれば買い手が戻るという見方には、そもそも買える人が少ないと指摘した。
タイの家計債務は2025年10月から12月時点でGDPのおよそ86.7%に達し、日本円で1400万円前後の価格帯では住宅ローンの審査が通らない割合が約7割に上るという。

さらに宮脇氏は、供給過剰だから買い手が有利という見方は半分しか正しくないと述べる。
新規販売の予約率は前年同期の43.8%から落ち込み、100戸のうち76戸ほどは予約が入らない。
売り主は値引きに応じるが、既存の購入者への配慮から表向きの価格は下げず、移転登記費用2%の肩代わりや管理費の数年間無料といった形で調整するという。
しかし、中古は売却に6ヶ月から12ヶ月かかり、5年以内に手放せば移転登記費用や特定事業税などで売却額の6から7%が消える。
宮脇氏はこれを「買う時は強いが売る時は弱い」と表現し、入り口の条件を誤ると出口で行き詰まると指摘した。
2026年5月から6月には上場デベロッパー2社が社債の債務不履行を起こし、建設中物件のリスクも高まっている。
一方で純資産45億円以上の超富裕層はタイに2090人おり、2030年にはバンコクだけで1840人へ増える見通しだ。
この二極化は、利回りの高さだけで物件を選びがちな一般層にとっても無縁ではない。

物件選びで見るべき点として、宮脇氏は立地、賃貸需要、出口戦略、管理の4つを挙げた。
郊外は経費を差し引く前の表面利回りが6.5%を超える一方、空室期間や非居住外国人への15%の源泉徴収などを差し引くと、手取りは3.2から3.8%程度まで落ちるという。
最後に宮脇氏は、35万戸はあくまで市場全体の数字であり「不動産は個別性が強い」として、平均ではなく物件ごとの条件を確かめて投資判断をしてほしいと動画を締めくくった。