海外不動産投資家の宮脇さき氏が警鐘、25年の家賃保証が1年で停止「原資は購入代金の上乗せ分」

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで『【2027年警告】家賃保証つき海外不動産を買った投資家に「地獄」が訪れる理由を解説します！』と題した動画で、家賃保証付き物件に潜む構造的なリスクについて、その仕組みと契約前に確認すべき点を独自解説している。
近年は「家賃保証」をうたう海外不動産の広告が日本国内でも目立ち、空室でも家賃が入るという安心感が投資家の関心を集めている。

宮脇氏はまず、家賃保証（レンタルギャランティ）とは、開発会社やその系列の管理会社が、入居者がいなくても決められた家賃を払うと約束する契約であると説明した。
東南アジアの完成前物件では年6～8%、引き渡しから3年や5年という条件が多いという。
しかし重要なのは利回りの数字ではなく、その家賃がどの資金から支払われるのかだと指摘する。
たとえば地元相場が10万ドルの住戸を外国人向けに12万ドル台で販売すれば、上乗せ分の2万ドル超が原資となり、年7%の3年保証で支払う2万1000ドルほどをそこから戻すだけで済む。
実際に保証付きの住戸は、同じ建物の保証なしの部屋や周辺の中古と比べて平均15～30%高く売られていることが多いと語った。

続いて宮脇氏は、保証を約束しているのが広告に出る大手開発会社の本体ではなく、保証のために設けられた子会社やペーパーカンパニーであるケースの多さを問題視した。
ある東南アジアの国では、完成前のコンドミニアムが年8%・25年間の家賃保証をうたって販売されたが、運用開始からおよそ1年で支払いが丸ごと止まった。
137名の所有者が集団で訴え、2017年に所有者側の勝訴と1億円以上の未払い家賃の支払い命令が出たものの、相手に資産がなければ命令書だけが残り、回収は難しくなる。
さらに広告の利回り7%はグロス（経費控除前）が大半で、タイでは非居住者の家賃収入に15%の源泉税がかかり、管理会社の手数料も家賃の5～10%必要になる。
バンコク中心部ではグロス4～5%がネットで2.5～3.5%まで下がるとされ、表示された数字と手残りの差を自力で埋める作業は、資産規模の大小を問わず投資家に求められる。

宮脇氏は、保証の原資やエスクロー口座（完成まで購入資金を第三者が預かる仕組み）の有無、ネット利回り、出口の流動性など7つの確認項目を示し、1つでも疑問が残れば立ち止まるべきだと促した。
最後に宮脇氏は、「分からないことがあれば解消できるまで契約書にサインせず、一度立ち止まって考えることが最大の防御になる」と動画を締めくくった。