“持ち家派”と“賃貸派”、将来損するのは…一級建築士が伝えたい「日本の住宅事情」にまつわる残酷な事実
『日刊SPA!』では、これまでの経験を生かし、「これからの時代に必要な住まいの姿」をお伝えしていきます。
今回は、長年議論されているテーマ「持ち家・賃貸論争」に終止符を打ってみたいと思います。
◆日本ならではの「持ち家に対する捉え方」
家を持った場合のリスクとして挙げられるのは、「その場所に固定されてしまう」「住宅ローンがストレスになる」「不安要素を増やしたくない」といったところではありませんか。
ただ、これらの意見の根底にある「持ち家に対する捉え方」は、日本ならではのものなんです。他の先進国ではスタンスが大きく異なります。アメリカの例を紹介してみましょう。
◆持ち家が“不動産”として機能しているアメリカ
アメリカの場合は、家族が増えたり、転職したりしてライフスタイルが変わると、持っている家を売却し、また新しい家を購入する流れが一般的。仮に3,000万円で購入した家が、手放すときには、3,000万円以上で売却できる可能性もありえるのです。
その要因は、毎年物価が上昇しているからで、比例するように持ち家の価値も上昇――つまり、持ち家が“不動産”として機能しているわけです。
対して日本の場合では、なかなか同様のことはできません。持ち家の不動産としての価値は、どんどん下がり続ける状況がもはやデフォルトと化しています。購入した時よりも安い価格でしか売れないため、新しい家を購入する資金源になりません。
◆「日本の家」は不動産ではない？
それにしても、なぜアメリカと日本で明暗が分かれるような結果になってしまっているのでしょうか。
ショッキングな話になりますが、多くの「日本の家」は不動産ではないという事実を知っておかねばなりません。
「家＝不動産」と漠然と思われているかもしれませんが、「日本の家」と「アメリカの家」で決定的に異なる要素があるのです。
それは「家の寿命」です。アメリカでは「70年以上」と言われているのに対して、日本では長くても「40年程度」と言われています。残念ながら、日本の家はアメリカの家と比べても寿命が半分程度しかありません。
別の言い方をすると、寿命が10〜20年の「冷蔵庫」や「エアコン」のイメージに近い「耐久消費財」になるでしょう。
「持ち家・賃貸論争」における持ち家が耐久消費財だったとすれば、賃貸に軍配が挙がるのは確実です。
ここまでの内容では、家を購入することにデメリットしか感じられなくなっているかもしれません。しかし、メリットを得る方法はもちろん存在します。
◆「不動産の家」を手に入れるには
持ち家でメリットを得るためには、「耐久消費税の家」ではなく「不動産の家」を購入しなければなりません。
さて、「不動産の家」とは、どういったものなのでしょうか？
ポイントは2つあります。
1つ目は、「長期優良住宅レベルの家」を建てることです。
長期居優良住宅の基準は、数世帯にわたり住宅の構造躯体が使用できること。また、通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続が少なくとも100年程度となる措置を取ることなどが挙げられます。
2つ目は、「不動産価値の下がらない場所」を選定することです。
借り手や買い手がつきやすく市街地であれば、不動産としての価値が保てますから、それなりの金額での売却が可能になります。
