千葉の住宅街が地点別地価上昇率No.1 東京近郊の静かな街が″突如地価上昇″のカラクリ
“千葉の二子玉”の隣
いま、千葉県流山市の『初石駅』周辺に注目が集まっていることをご存知だろうか──。
先日、全国の『路線価』が発表された。路線価とは地域の路線（道路）に面した土地の１�崚�たりの評価額のことで、課税額を計算する上での基準となるもの。最も高かったのは東京・中央区銀座５丁目、銀座中央通りの5336万円で、昨年より11.0％上昇した。
バブル期以来の上昇率を示すところもあり、最も最高路線価の上昇率が高かった地区は長野県・白馬村で、32.7%の上昇だった。スキーリゾートとして有名な白馬村は、インバウンドの影響で外国人による別荘などの需要が高まっていることから地価も上がっているのだが、東京、神奈川、千葉、埼玉の１都３県を含む東京圏で、住宅地平均で上昇率が高いのが千葉県流山市の5.0%だったのだ。
流山市は都内へのアクセスが良く、子育て支援も充実していることなどで、近年人気の地区となり人口が増加している。とくに人気が高いのが流山おおたかの森駅（つくばエクスプレス、東武アーバンパークライン）周辺。駅には『郄島屋S.C.』系列の『流山おおたかの森S.C.』があり”千葉の二子玉”と呼ばれている。
“二子玉”とは、世田谷区の二子玉川エリアのことで”二子玉の玉川郄島屋S.C.”といえば、セレブ御用達のショッピングセンターとして有名だ。そして、今や流山おおたかの森エリアもそれに迫る勢いで、開発が進んでいる。駅から歩いて10分ほどのところに住む30代の主婦に話を聞くと、
「こちらに越してきて３年です。北千住駅（足立区）まで通勤快速で15分くらいですし、秋葉原駅（千代田区）まで30分かかりません。駅周辺になんでも揃っていますから、買い物するのに車を使う必要もない。保育園も多く、駅まで送迎バスが迎えにきてくれます。ちょっと行くと自然もいっぱいですし、街も落ち着いていて共働き子育て世代には向いていると思います」
と、人気の理由を語ってくれた。
しかし、ここ数年の地価上昇で、住宅価格も高騰。その結果、流山おおたかの森エリアに手が届かない不動産購入希望者が次に目を付けたのが、東武アーバンパークラインで流山おおたかの森駅から１駅隣の初石駅なのだ。今回の『路線価』発表で、東京圏において住宅地の地点別で、16.1%という最も高い上昇率を示したのが流山市初石駅周辺の東初石エリア（編集部註：初石地区は、東初石エリアと西初石エリアからなる）だ。
「東初石エリアの地価上昇の理由として考えられるのは、現在建設中で『三井不動産レジデンシャル』（以下・三井）が手掛ける’28年２月下旬竣工予定の大規模マンションの影響です」
そう話すのは、住宅ジャーナリストの福岡由美氏だ。
物件が出れば即完
「同物件は、初石駅徒歩６分で、流山おおたかの森駅からは徒歩12分。本来の最寄り駅は初石駅ですが、三井は“流山おおたかの森物件”として売り出しています。その結果、広域からの関心を集めるようになり、東初石エリアも地価が上昇しているということなのでしょう。人気駅の駅近はすでに開発が飽和状態で、徐々に開発の波が１駅隣、さらに隣……へと伝播すると、何もない静かだったはずの街が突然地価上昇に沸くことがあります。よく不動産はターミナル駅の１駅隣が狙い目といわれますが、まさに今回もその好サイクルにハマッた印象です」
実際、現地を訪れてみると、初石駅周辺は、ローカル線の小さな駅にあるような風景が広がっていた。流山おおたかの森駅とは打って変わり、西口改札を出ると駅前にはスーパーが１店舗と、コンビニ、居酒屋などが軒を並べた、こぢんまりとした商店街があるだけ。
同地区に住んで20年以上になるという60代男性は、土地の高騰について、
「昔はそんなに高くはなかったと思います。つくばエクスプレスが開通してから上昇し始めたけど、それでも田舎ですから。ニュースで見てびっくりしましたね。確かに、人も子どもも増えました。道路も最近は渋滞しますしね。初石地区は便利なところです。隣の流山おおたかの森駅まで歩いて行けますし、車で10分もかからない。静かでのんびりした良い街ですよ。お年寄りには住みやすいところです。だから正直、人が増えてゴチャゴチャして、うるさくなるのは困りますね」
と、初石地区が注目され始めていることに困惑する。地元の不動産業者に話を聞いた。
「２年前は駅から５分のところで、坪80万円だったのが昨年は坪100万円まで上がりました。初石駅の東側は昨年改札口ができて便利になったので、（地価が）上がっています。現在、駅から７〜８分のところでも坪100万円はします。けっして安くはありませんが、物件自体があまり出てこないので、出ると即完するような状態です。
流山おおたかの森に比べれば割安でゆったりした土地が買えるということで初石地区の人気が出てきたのでしょう。建てるメーカーにもよりますが、40坪の土地を買って30坪の家を建てるとなると8000万円〜9000万円になります。これがおおたかの森だと、間違いなく１億は超えるでしょう。予算を抑えられて、流山おおたかの森駅まで歩いて20分くらいとなれば、初石地区に住みたくなる気持ちはわかります」
「劇的に変わることはない」
そうなると、今後、初石地区の開発は急激に進むことになるのだろうか。
「土地には『用途地域』というものがあります。これは、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用目的を定めるものです。 用途地域が指定されると、それぞれの目的に応じて、建てられる建物の種類が決められ、制限されます。言ってみれば、それによって街の“顔”が決まるわけです。
初石地区は『近隣商業地域』と『第一種中高層住居専用地域』だけ。『近隣商業地域』は今ある駅前の商店街だけですから、お店が増えて商店街が大きくなることはありません。『第一種中高層住居専用地域』も建てられる建物が決まっていますから、劇的に変わることはないでしょう。ですから、流山おおたかの森エリアのような商業都市の雰囲気にはならないと思います」（前出・不動産業者）
住民男性が懸念するようなことにはならないという。
「初石地区よりも開発が進むと考えられるのが、初石駅の隣の江戸川台駅（東武アーバンパークライン）です。いま、駅前の再開発が行われていて、こちらは大きく変わるかも。また一番注目したいのは、流山おおたかの森駅の隣、柏の葉キャンパス駅（つくばエクスプレス）周辺です。大学のキャンパスやがんセンター、三井のショッピングパークなどができていて、すでにきれいな街並みになっていますが、まだ区画整理が済んでいません。今後、すごい人気になると思いますよ」（前出・不動産業者）
いま、最もホットなスポットへと変貌を遂げた流山。その熱量は今後ますます高まりそうだ──。
取材・文・写真：佐々木博之
