不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が明かす！41室所有の不動産投資家が直面した“修繕貧乏”の罠空き地を駐車場に変えて利益を生む裏技とは？

2026年7月12日 18時0分

不動産投資で物件を着実に増やしてきた投資家ほど、思わぬ壁にぶつかることがある。家賃収入は入っているはずなのに、なぜか手元に現金が残らない。次の物件を買うための資金がなかなか貯まらず、焦りだけが募っていく。順調に買い進めてきたはずが、規模が大きくなるにつれて出費のタイミングも重なりやすくなり、こうした悩みを抱える投資家は決して少なくない。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏のもとに、複数の物件を運営するある投資家から相談が寄せられた。会社員として働きながら数年前から不動産投資を始め、現在は戸建てとアパートを合わせて数十室を所有するまでに拡大している。表面上の収支は黒字であるにもかかわらず、古い設備の交換や長期入居者の退去に伴う原状回復など、想定を超える出費が重なり、資金繰りへの不安が膨らんでいた。木村氏は各物件の利回りや融資条件を一つひとつ丁寧に確認しながら、理論上のキャッシュフローと投資家が実際に感じている不安との間にあるギャップを紐解いていく。
　
話は設備の修繕費用にとどまらず、物件の敷地に眠る余剰スペースの扱いや、退去のたびに発生する原状回復工事の進め方にも及ぶ。同じ工事でも見せ方次第で収益に差が生まれるという指摘は、単なる節約とは異なる視点を投資家に与えることになった。木村氏が示した発想の転換は、これまで費用としてしか捉えられていなかったものを収益源に変えるという発想であり、具体的な手法はこの投資家の今後の運営を大きく左右していくことになりそうだ。利回りの改善が将来の売却にも影響するという指摘も、投資家にとって新たな視点になった。
　
相談の後に交わされたやり取りでは、木村氏自身の経験も語られた。かつて所有物件で2か月の間に13件もの退去が重なった時期があったが、3か月で全室の入居を決めた実績があるという。物件数が増えるほど修繕や退去のタイミングが重なりやすくなる一方で、対処の経験を積み重ねることで不安そのものは小さくなっていくとの言葉には説得力があった。
　
複数の物件を運営する投資家、あるいはこれから規模を拡大しようとしている読者にとって、収支と不安の間にあるギャップをどう埋めていけばよいのかという視点が整理される内容となっている。