不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が断言する！金利上昇・ナフサショック時代に一都三県で勝てる物件の条件

「1都3県なら安心」という発想が、今まさに投資家の足元を揺るがしている。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、低金利とアベノミクスを前提とした従来の投資手法はすでに機能しなくなっていると語る。金利の上昇によって収益の幅は着実に削られ、建築費や修繕費は高騰の一途をたどる。さらに2026年6月以降は、ナフサショックによる部材不足が修繕コストを押し上げるとも言われており、物件選びの基準そのものを見直す時期に来ている。
　
では、どのような物件を避けるべきか。木村氏が具体的に挙げるのは、新築ワンルームマンションのサブリース付き物件だ。一見「満室保証」で安心感があるが、家賃減額請求への対抗が難しく、間に入ったサブリース会社によって収益構造が歪められるリスクがある。売却時に外すことも容易ではなく、「安定」のつもりが身動きの取れない状態になる可能性がある。
　
他にも、土地の接道要件を満たさない「再建築不可」物件、エレベーターやオートロックといったフル設備を持つRC物件なども危険信号だと指摘する。
　
エリア選びについても、木村氏は「東京だから安心」という思考を否定する。日本全体で人口が減少するなかでも、都市ごと・エリアごとに動態は異なる。県単位ではなく、駅周辺レベルで市場を調べ、需要が残るエリアを絞り込むことが収益の安定に直結するという。
　
アフタートークでは直近の千葉県の購入事例にも触れており、フルローンで利回り11%の中古アパートを取得したケースを紹介している。価格帯は2,500万円から2,600万円台で、土地の路線価に対して一定の評価があり、収益と資産価値の両立が見込める物件だという。