住宅ローンの低金利はいつまで続くか(freeangle/PIXTA)

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 住宅ローン金利が史上空前の低水準となっている。これは日銀の「マイナス金利政策」を受けて長期金利が下降線を辿っているため、それに連動する各金融機関の住宅ローン金利も下がり続けているという背景がある。

 すでに、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行、りそな銀行などの10年固定型金利は、2月に1.10%から1.05%に引き下げられ、メガバンクとしては過去最低水準になっている。

 また、民間の金融機関と連携する住宅金融支援機構の長期固定住宅ローン「フラット35」の金利(35年返済)も、1月の1.54%から1.48%に。この状態が続けば、過去最低だった2015年2月の1.37%を更新する最低金利になる可能性も出てきた。

 ここまで金利が下がってきたことで、「マイホーム購入も夢ではなくなる」と、年明けから物件選びを始めている人も多いだろう。住宅ジャーナリストの山下和之氏は、「いまの金利水準はローン負担を大幅に軽減してくれる」と話し、こうソロバンを弾く。

「借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしのローンを組んだ場合、毎月返済額は金利3%なら11万5455円ですが、2%だと9万9378円、1%なら8万4685円までダウンします。現状の金利水準ならマイホームも格段に買いやすいですし、年収の低い若者にとってはチャンスが広がっているといえます」

 だが、超低金利がこのまま続く保証はどこにもない。いまの水準ばかりに目を奪われ、高嶺の花だった新築マンションに飛びつけば失敗する恐れもある。

「住宅ローン金利が適用されるのは物件の販売開始時ではなく引き渡し時なので、そのときに金利が上がっていれば返済計画も見直さなければなりません。

 特に大規模な新築マンションともなると、販売開始から入居まで2、3年かかることはざらにあります。例えば、今年4月から販売がスタートする総戸数361戸の『ブリリアタワー上野池之端』も、引き渡しは2019年6月と3年以上も先になります。

 その時の金利がどうなっているかは分かりませんが、現在の超低金利が最低水準であるということは、今後は一段の低下は期待しにくく、むしろ上がる可能性が高い。逆にいえば、超低金利時に契約するということは、その後の金利上昇によるリスクが極めて大きくなることを意味します」(前出・山下氏)

 ローン借り入れ後の金利上昇による返済リスクは、固定型より変動型のほうが深刻だが、フラットでもマイホーム購入までのわずか数年で資金計画の見直しを迫られるほど上昇した過去はある。

「首都圏でミニバブルと呼ばれた2005年、フラット35の金利は2.15%でしたが、2007年7月に2.961%、2008年6月には3.05%まで上がりました。金利が1%近く上がったことで、予定していた金額の借り入れができなくなり、減額を迫られたり購入を見送らざるを得なくなったりした人もいました」(山下氏)

 では今後、2005年と同じ状況が起こったらどうなるのか。山下氏に必要年収も加えた返済シミュレーションをしてもらった。

●金利1.48%の場合/毎月返済額12万2082円/総返済額5127万4440円/必要年収419万円
●金利2.48%の場合/毎月返済額14万2569円/総返済額5987万8980円/必要年収489万円
●金利3.48の場合/毎月返済額16万4853円/総返済額6923万8260円/必要年収566万円
【設定条件:借入額4000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし】

 金利が1%上昇すると、毎月の返済額こそ約2万円アップで頑張れば支払えそうな額だが、総返済額でみると、なんと860万円以上の負担増になる。一気に2%上がろうものなら、総返済額は1800万円、年収も150万円程度多く稼がないと支払いが厳しくなる。

 山下氏は「超低金利だからこそ、そうしたリスクを想定しながら、できるだけ余裕のある資金計画を考えておく必要がある」とアドバイスする。

 予想外の金利上昇に自分の懐がどこまで耐えられるのか――。マイホームの購入動機や将来の生活設計も描きながら、“買い時”は慎重に検討したい。