【中古戸建て】木造住宅は100年持つ!?プロが教える″建物の寿命″の見極め方

2026年9月28日 8時0分

「中古戸建てを買いたいけど、木造ってすぐ寿命が来ちゃうんでしょ？」「古い家を買っても、結局あと何年住めるのか分からなくて不安…」
マイホーム探しで「中古戸建て」を検討する際、一番のネックになるのが『建物の寿命』ですよね。よく「木造の寿命は30年」なんて言われますが、実はそれ、不動産や建築のプロから見ると大きな勘違いなのです。
今回は、建築士・ホームインスペクターである、さくら事務所取締役の田村啓さんと、らくだ不動産のエージェント・佐藤健斗さんが、誰もが気になる「木造戸建ての本当の寿命」と、「あと何年住める家かを見極める3つのポイント」を分かりやすく解説します！

■ 大前提：木造戸建ては「100年程度」持ちます！
「木造戸建ての寿命は20～30年」とよく言われるのは、税金などを計算するための「法定耐用年数（22年）」が一人歩きしてしまっただけ。建物の実際の寿命とは関係ありません。
田村さんによると、最近の木造戸建てはしっかりメンテナンスさえすれば「100年程度は持つ」そうです。神社や仏閣などの文化財が何百年も残っているのと同じで、木造は部材を1本ずつ入れ替えることができるため、人が手を入れ続ければ半永久的に長持ちするのです。
それを踏まえた上で、内見時に「この家はあと何年持ちそうか」を見極めるための3つのポイントを見ていきましょう。

■ 見極めポイント①：建物のコンディション（雨漏りしてないか？）
寿命を判断する上で一番大切なのは、現在の建物のコンディション、特に「外回り（外壁や屋根）の状態」です。
・雨漏りが建物の寿命を削る一度雨漏りが起きて中の木材が濡れてしまうと、シロアリを呼び寄せてしまい、家の寿命は一気に縮みます。
・ノーメンテの限界は「築30～35年」全くメンテナンスをしていない家の場合、プロの感覚値として「築30～35年」あたりで雨漏りなどの限界が来ることが多いそうです。例えば「築15年でノーメンテ」の家なら、このまま何もしなければ「あと15年くらいで大きな不具合が出そうだな」という目安になります。本来は限界が来る前の「15年ごと」に予防的なメンテナンス（外壁塗装など）を行うのが理想です。

■ 見極めポイント②：これまでの「メンテナンス履歴」
現在のコンディションとセットで確認したいのが、「前の持ち主がどんなメンテナンスをしてきたか（履歴）」です。
・履歴次第で寿命は大きく伸びるたとえ築50年の家でも、定期的に外壁塗装や屋根の補修などの適切なメンテナンスがされていれば、そこからさらに30年以上住み続けることも十分に可能です。また、「過去に雨漏りやシロアリ被害があったか（そしてどう直したか）」というマイナスの履歴も、今後の寿命を予測する上で非常に重要な手がかりになります。