不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、金利上昇期に危うくなる物件の共通点と、その対処に必要な視点を伝える

政策金利が上昇局面に入り、このまま不動産投資を続けていいのかと不安を覚える人が増えている。すでに物件を保有している人はもちろん、これから購入を検討している人の間でも、今後の金利の動き次第で状況が大きく変わるのではないかという警戒感が強まっているのが実情だ。
　
こうした状況を受けて、不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、金利上昇局面で危険度が高まる物件の特徴を整理して解説している。木村氏によれば、家賃収入は建物の老朽化とともに下がっていく一方で、返済額は基本的に変わらないという不動産投資特有の収支構造があり、そもそも手残りの利益が薄い物件を保有すること自体に危うさがあるという。都心の物件は価格の高さゆえに返済負担が大きくなりやすく、ワンルームマンションは利回りの低さから収支が均衡しやすいなど、物件の種類ごとに異なる危うさの理由にも触れているのが特徴だ。
　
さらに動画では、フルローンやオーバーローンといった融資の使い方について、一般的に言われる考え方とは異なる視点が示される。頭金を入れることが必ずしも安全な選択とは限らないという指摘や、手残りの利益が出る物件かどうかを見極めることの重要性に重点が置かれており、融資の組み方そのものよりも物件の質を優先すべきだという考え方が根底にある点が印象的だ。
　
続けて、金利が上がる局面だからこそ売りに出やすくなる物件の存在や、金融機関が融資の可否を判断する際に重視するようになる観点についても掘り下げられていく。エリア選びの基準や、金融機関から「貸しても問題ない」と判断される買い手になるための条件など、2027年以降の不動産投資を左右する論点が順を追って扱われていく展開だ。
　
動画の終盤では、直近の実例として、先月新築アパートを購入した10人全員が利回り7%を超え、そのうち7人がフルローン、2人が融資95%以上、金利が2%以上という条件で契約に至った事例が紹介される。金利が上昇する局面でもこうした数字が成立する背景に、木村氏が繰り返し語る物件選びとエリア選びの考え方が反映されている点が興味深い。物件の買い時や資金計画の組み方に迷いを感じている人にとって、判断の軸を見直すきっかけになる内容だ。