不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、土地割合と利回りの両方が揃って初めて見えるお宝物件の条件を探る

中古の収益物件は、建物の古さを理由に敬遠されがちだ。木造建築は年数の経過とともに評価が下がっていくため、古い物件に手を伸ばすことをためらう人は少なくない。しかし、その判断基準だけで対象を絞り込んでしまうと、建物の裏側にある本当の資産価値を見逃してしまうことになりかねない。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、YouTube動画の中で、建物ではなく土地にこそ着目すべきだと語る。国税庁が定める路線価は5年連続で上昇しており、人口減少が叫ばれる時代であっても、立地によっては土地の価値が着実に伸びているという。ただし全国一律に上がっているわけではなく、上昇するエリアと落ち着いたエリアが混在しているため、地域ごとの差を見極める視点が欠かせないとも指摘する。
　
さらに木村氏は、収益の得方にも違いがあるという視点を示す。売却時にまとめて利益を得る発想と、家賃収入を積み重ねながら再投資へつなげていく発想とでは、最終的な利益額が同じでも資産の伸び方が大きく変わってくるという。自宅として住み続ける不動産は、価値が上がっても売却するまで利益を実感できない「動かない資産」になりやすいという見方も示され、収益物件との違いが浮き彫りになる。途中でまとまった資金を手にできるかどうかが、その後の展開を大きく左右するという話だ。
　
銀行融資の評価軸についても話は及び、土地の割合や返済期間の設定が金融機関からの信頼にどう結びつくのかという実務的な観点にも触れられていた。買う価格に対して土地の比率がどれほど高いか、賃貸の需要がどこまで見込めるか、そして売却時の出口をどう描けるか。この三つをどう見極めるのかが、動画の中心的なテーマとして扱われている。
　
動画の終盤では、神奈川県で6,000万円ほどの物件を利回り19%で購入した事例が、具体的な数字とともに取り上げられていく。13%程度の利回りでも1億円前後での売却と4,000万円ほどの手残りが見込めることや、毎月30万円から40万円規模の家賃収入が生まれている実情も紹介されている。
　
築年数だけで物件の良し悪しを判断してきた人にとって、新しい視点を得られる内容だ。