【不動産】買ってはいけない土地5選／注文住宅を建てるなら気を付けるべきこと

昨今、資材高騰や人件費の上昇に伴い、注文住宅の建築費用は一昔前とは比べものにならないほど跳ね上がっています。坪単価100万円越えも珍しくない中、予算内で理想の住まいを建てるために「土地の予算をいかに抑えるか」というご相談が急増しています。

しかし、価格の安さだけで土地を選んでしまうと、建築時に想定外の追加工事費用が発生したり、将来的なトラブルに巻き込まれたりする危険性があります。

今回は、らくだ不動産株式会社の代表取締役社長の山本直彌さんと、執行役員・エージェントの八巻侑司さんの2名が、注文住宅を建てる際に「絶対に気を付けるべき、買ってはいけない土地の5つの特徴」を徹底解説します。

◾️1. 前面道路が狭い・私道のトラブルリスクがある土地
土地選びにおいて最も重要なポイントの一つが「前面道路（接道状況）」です。

八巻さんは「図面上は4m道路と記載されていても、セットバック（道路後退）が未実施で実際には3.8mほどしかなく、想像以上に狭く感じるケースがあります。また、現地までの進入ルートの道路が狭く、車がスムーズに通れないような土地も注意が必要です」と指摘します。

さらに、前面道路が「私道」の場合は以下の点に注意が必要です。

・掘削承諾の有無: 水道管やガス管を引き込む工事を行う際、私道の所有者（個人）から「掘削承諾」を得られないと取引や建築が進まないリスクがあります。

・配管の維持管理: 道路下のインフラが「私設管」の場合、漏水などのトラブルが発生した際にかかる莫大な修繕費用は私道所有者たちの自己負担となります。

◾️2. 「境界確認書」がない・境界があやふやな土地
価格が相場より安い土地の中に「境界非明示（現地に境界標がないまま引き渡す）」という条件で売り出されているケースがあります。

山本さんは「土地価格が高騰している現在、価格交渉の代わりに『境界確認書を取らずに現況のまま引き渡す』という条件が提示されることがありますが、これは将来的に隣地との境界トラブルに直結するため非常に危険です」と警鐘を鳴らします。

購入後に隣人と揉めないためにも、売主側でしっかりと境界を確定させ、「境界確認書」を取得してもらうことを契約条件にすることが強く望まれます。

◾️3. ハザードリスク・地盤の強さを無視した土地
近年、地球温暖化による水害や土砂災害の増加に伴い、ハザードマップや地盤への関心が大きく高まっています。

さらに税制面でも注意が必要です。2028年以降に入居する新築戸建て住宅では、災害リスクの高い「災害レッドゾーン」に該当する場合、原則として住宅ローン控除が受けられなくなる改正が行われます。

また、いくら建物の耐震性能（耐震等級3など）を高めても、土台となる地盤が軟弱であれば地震の際に家が傾くリスクがあります。古くからの「地歴（元の土地が沼や田んぼ、盛土でなかったか）」をしっかりと調べることが重要です。

◾️4. 隣地や道路との高低差（危険な擁壁）がある土地
八巻さんが「土地購入の上で最も注意が必要で、トラブルリスクが一番多い」と語るのが、高低差に伴う「擁壁（ようへき）」のある土地です。

・危険な既存擁壁の罠: 昔に建てられた擁壁（玉石積み、大谷石、二段擁壁など）の中には、建築確認を取っていないものや法律に違反しているものが数多く存在します。

・莫大な工事費用の発生: 安全性が証明できない擁壁の場合、そのままでは家を建てられず、作り直し（やり替え）に数百万円～1,000万円以上の工事費がかかるケースがあります。また、深基礎工事や杭打ち工事が必要になるなど、建築費が一気に跳ね上がってしまいます。

壊れた際の修繕責任（上の土地の所有者か、下の土地の所有者か）の確認も含め、専門家による事前のアドバイスが不可欠です。

◾️5. 「旗竿地・不整形地」を安易に避けるのはNG？賢い活用法
「買ってはいけない」わけではありませんが、一般的な整形地（正方形や長方形）に比べて注意が必要なのが「旗竿地（はたざおち）」や「いびつな地形の不整形地」です。

相場より坪単価が安く設定されていることが多いですが、単に「安いから」と飛びつくのは危険です。周囲を家に囲まれて日当たりや風通しが悪くなる懸念があります。

ただし、山本さんは「逆転の発想」の重要性を説きます。

「建築技術が向上している現在、窓の配置や採光の工夫（吹抜けや2階リビングなど）によって、旗竿地でも十分に明るい家を建てることが可能です。むしろ路地状の部分（竿の部分）に車を縦列で2台停められたり、道路からの視線を遮ってプライバシーを保てたりといったメリットもあります。土地単価が高騰する今だからこそ、変形地をうまく設計プランでカバーして総額を抑えるという視点も大切です」。

【まとめ】
建築費用が高騰している今だからこそ、安い土地の表面的な価格だけに騙されず、道路関係、境界、ハザード、高低差・擁壁といった「見えにくいリスク」をしっかり見極めることが重要です。

らくだ不動産株式会社では、山本さんや八巻さんをはじめ、土地の取引や建築の構造に精通したエージェントが多数在籍しています。建築予定のハウスメーカーや設計プランと逆算しながら、「本当に安全で理想の家が建つ土地なのか」を客観的な第三者目線でアドバイスしています。

「検討している土地に危険がないか知りたい」「注文住宅の総額予算を抑えたい」という方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。