【マンション】修繕積立金が安すぎるマンションは危険！全国に広がる不足の波と対策

あなたのマンションの「修繕積立金」や「管理費」、本当に適正な金額になっていますか？
「周りのマンションと比べて安いからラッキー！」と思っている方は要注意かもしれません。実は今、全国のマンションで「修繕積立金の不足」という深刻な問題が広がっています。
今回は、さくら事務所代表取締役社長の山本直彌さんとアシスタントの中山さんが解説する「修繕積立金問題の実態と失敗しない見直しのコツ」をお届けします！

■なぜ「東京」の管理費・修繕積立金は高いのか？
マンション管理新聞のデータによると、東京の管理費や修繕積立金は、他のエリアに比べて非常に高く設定されています。中山さんがこの理由を尋ねたところ、山本さんは次のように解説しました。
●タワーマンションや超高級マンションが多いから 東京には共用施設が豪華なタワーマンションや、1平米あたりの管理費が1000円を超えるような超高級マンションが集中しており、これが全体の平均額を大きく引き上げています。
● 地域による「工事単価の差」は倍もひらかない　地域によって工事費用の単価に多少の違いはありますが、東京と他県で「修繕費用が2倍も違う」ということはありません。つまり、「東京が高い」というより「東京以外の地域の積立金が安すぎる（不足している）状態」だと山本さんは警鐘を鳴らします。

■これから全国に広がる「修繕積立金不足」の波（何が問題なのか？）
修繕積立金が不足する問題は、これから東京以外の地域でも深刻化すると予想されています。
東京のタワーマンション購入者の多くは、修繕積立金が途中で倍になったとしても支払い能力があるケースが多いです。しかし、それ以外のエリアで「積立金を倍にします」となった場合、住宅ローンの返済などで生活に余裕がない世帯は支払いが難しくなります。
その結果、「お金が足りないから修繕工事ができない」という事態に陥り、マンションの維持管理が崩壊してしまうリスクがあるのです。

■周りのマンションとの「比較」はNG！（どう見直すべきか？）
「近隣のマンションは修繕積立金が月1万円だから、うちのマンションもそれくらいでいいよね」 「国土交通省のガイドラインの平均値くらいだから安心だ」
山本さんによると、このような「相対比較」で修繕積立金の妥当性を判断するのは非常に危険だそうです。
●マンションは一つひとつ条件が違う ついている設備や築年数、建物の形状はマンションごとに全く異なります。また、「過去にどんな修繕工事が行われてきたか（設備の部品交換などを計画通り行ったか、先延ばしにしたか）」によっても、今後必要なお金は大きく変わります。
●積立金は「絶対評価」で決める 修繕積立金は、近隣との比較ではなく「自分たちのマンションで今後30年間にいくらかかるのか」「現在いくら貯まっているのか」をベースに、絶対評価で算出しなければなりません。

■よくある質問（FAQ）
Q. 自分のマンションの修繕積立金が足りているか不安です。何から始めればいいですか？
A. まずは現在の「長期修繕計画」を確認しましょう。計画自体がない場合は、早急に作成する必要があります。

Q. 長期修繕計画はありますが、適正かどうか分かりません。
A. AIなどでの自動判定は築年数やエリアの特性、建物の状態などの個別事情を考慮しきれないため、専門家による診断がおすすめです。株式会社さくら事務所では「長期修繕計画の無料簡易診断」を行っています。

■まとめ
・他の物件より安いから安心ではなく、「安すぎる＝将来の修繕費が足りない」危険性がある
・マンションごとに条件や修繕履歴が違うため、近隣や平均値との「比較」で判断してはいけない
・今後30年の工事費用と現在の貯蓄額をもとに「絶対評価」で適切な金額を設定することが重要
マンションの寿命と資産価値を守るためには、まずは「自分たちのマンションの現在地（お金が足りているのかどうか）」を正確に把握することが第一歩です。
株式会社さくら事務所でも受け付けている無料の簡易診断などを上手に活用して、まずは計画の健全性を一度確かめてみてはいかがでしょうか。