【中古戸建て】築30年は買って大丈夫？ホームインスペクションで分かった″実は問題ない物件″の見極め方

新築戸建ての価格が高騰する2026年現在、手の届きやすい「築30年前後の中古一戸建て」を選択肢に入れる方が増えています。しかし、「築30年」という数字を聞くと、「見えないところがボロボロなのでは？」「買ってすぐ大掛かりな修理が必要になるのでは？」と不安になりますよね。
実は、築30年であっても、プロの目から見て「これなら安心してそのまま住める！」と太鼓判を押せる優良物件が存在します。
今回は、建築士・ホームインスペクターである、さくら事務所取締役の田村啓さんが、実際のインスペクション報告書を基に、一見やばそうに見えても「実は問題のない物件」の正しい見極め方を優しく解説します。

■ 1. 致命的な「5大リスク」がクリアなら、ひとまず合格！
中古住宅を見る上で、何よりも大切なのは「後から直すのに莫大な費用がかかる致命的な欠陥がないか」という点です。
チェックすべき5つの超重要項目
1. 雨漏り（室内の壁や天井に怪しいシミがないか）
2. シロアリ（床下などに被害の形跡がないか）
3. 建物の傾き（6/1000以上の著しい傾きがないか）
4. 木部の腐食（構造を支える木材が腐っていないか）
5. 水漏れ（床下などで配管から水が漏れていないか）
今回の事例となった物件では、これらすべての項目が「問題なし」でした。こうした大きなリスクがクリアできていると分かれば、それだけで次に進むための大きな安心材料になります。

■ 2. 一見やばそう？「チョーキング」や「モルタルの剥がれ」の真実
報告書に「劣化」や「不具合」という言葉が並ぶと、素人目にはダメな物件に見えてしまうものですが、ここが大きな落とし穴です。
・壁のチョーキングやシーリングの割れは「築年数相応」 外壁を触ると手に白い粉がつく「チョーキング現象」や、外壁の板と板の間にあるゴム（シーリング）のひび割れは、築30年であれば起きていて当然の標準的な劣化です。これらがあっても、室内に雨漏りが発生していなければ、お家のコンディションとしては十分に良好だと言えます。
・「基礎モルタルの浮き・剥がれ」はただのお化粧直し 基礎の表面がボコボコと浮いて剥がれていると、「基礎が崩れるのでは？」と怖くなりますよね。しかし、これは多くの場合、コンクリートの表面を綺麗に見せるための「化粧モルタル（お化粧）」が剥がれているだけ。中の基礎自体が割れているわけではないので、見た目ほど大きな問題ではありません。

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