マイホーム探し｢中古戸建て｣を見るポイント4つ
住宅の価格が高騰する中、中古の戸建て購入は選択肢の1つになりますが、注意すべき点もありそうです（写真：buritora / PIXTA）
「不動産バブル」「マンションが記録的な高値を更新」……。さまざまなメディアがこぞって報じる通り、不動産価格は高値で推移している。
一方で、国税庁の調査によれば、令和4年における給与所得者の平均年収は男性563万円、女性314万円。この年収では、都心の好立地にある「超高級物件」などは、もはや“庶民”にとっては手の届かない存在となりつつある。
それでも「マイホーム」を持ちたいと考える人は依然として多い。中でも20代を中心とした若い世代の購入意欲が年々高まっており、総務省の調査によれば29歳以下の2⼈以上世帯の持ち家率は毎年増加し、今や3割を超えている。
若い世代が「持ち家」を考えるきっかけとして、まず挙げられるのが現在の金利の低さだろう。手元に戻ってこない家賃を支払うのであれば、自身の資産になる「家」に住宅ローンとして払ったほうがいい、と合理的に考える人も多い。
加えて「一生住み続ける家」にこだわっていないのも特徴だ。
たとえば夫婦2人だけのときは、駅近の中古マンションを購入。数年暮らした後、家族が増えたタイミングで売却し、売却益を元手にファミリー層に人気のエリアの戸建てを購入する……というパターン。
このように住居を「資産」と考え、住み替えも選択肢に入れている傾向も若い人たちには顕著だ。また「新築」だけにこだわらず、希望条件に合えば比較的リーズナブルな中古の戸建てを選ぶケースも見受けられる。
リフォームやリノベーションといった考え方が浸透したこともあり、中古住宅を選ぶ層も少なくない。
ライフステージが変わっても住みたい家かどうか
ただしリーズナブルな反面、新築とは別の視点で配慮すべきポイントがあるのも中古物件ならではだ。購入後に「こんなはずではなかった」という後悔や無用なトラブルを避けるため、注意すべき点をお伝えしていく。
まずはローンについて。新築、中古にかかわらず、「借りられる金額＝“買える”金額ではない」ということを頭に入れておこう。
住宅ローンでは、年収における年間返済額の割合を返済比率といい、借り入れできる金額が決まってくる。たとえば月々10万円程度なら無理なく返済できる、と考えた場合、年収400万円の人なら十分借りられる金額だ。
返済比率は金融機関によっても異なるが、おおよそ30〜40%ぐらいで設定しているケースが多い。
ただしあくまで借りられる上限であるため、必要以上に借りると月々の返済が苦しくなってしまう。無理なく支払える金額は、おおよそ返済比率20〜25％とも言われる。「自分たちが返せる額はどれぐらいか」を基準に、物件価格、予算を考えていくことが大切になる。
若い時は良くても……
次のポイントには「生活の変化を考慮して選ぶ」ということを挙げたい。
若い時は健康で、体力も十分にある。駅から遠くても魅力的な物件であれば、「自転車で通えばいい」と考えるのも当然だろう。ただ、人はいつまでも若くない。20代、30代では問題なかった事柄が、年齢を重ねるにつれ、つらく感じる場合もある。「坂が多い」なども同様だ。
いつまでも「同じ暮らしを維持できる」と考えず、「変わる」ことを予想して物件を選ぶよう心得ておきたい。
ローンの組み方にも気をつけたい。
たとえば20代なら共働きで、ペアローンをベースとして購入予算を組み立てるかもしれない。しかし子どもが生まれ、育児休暇中に所得が減ってしまうことも十分に考えられる。自分たちのライフスタイルは「変わるもの」として物件を選んだり、予算を組んだりすることをおすすめしたい。
3つ目に重要なのが、「将来住み替えるかどうか」という点だ。
先ほど述べたことにも関連するが、転職など仕事面をはじめ、家族構成などのライフスタイルの変化により同じ住宅に住み続けるのが難しくなるケースは多々ある。
もし住み替えるのであれば、「売りやすい」場所を選ぶことも大きなポイントだ。特に戸建ては、マンションよりも、売れるまでに時間がかかるケースが多い。駅からの距離などのアクセス、災害リスクなどさまざまな観点から、「将来売却できるか」を考えておく必要がある。
建物の性能を見るポイントとは？
そして4つ目が、建物の性能の部分だ。中古戸建てを購入するにあたり、最も気になるのが「耐震」などの建物性能だという方も多いだろう。
耐震性を見る上で目安となるのが、人命を守るため建築基準法で定められている耐震基準や、建物自体の強さを示す耐震等級である。1950年に定められた耐震基準は1981年6月を契機として新耐震基準に見直され、木造住宅では2000年にさらに厳密なルールが定められている。
住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で定められた耐震等級についても、1〜3という形でそれぞれ建物の強さを示す目安が存在する。
しかし中古戸建ての耐震性能は、これらの規定だけでは判断できない難しさがある。
たとえば一般的な木造住宅では、10〜15年ぐらいで屋根や外壁のメンテナンスが必要になってくる。窓などの開口部周りに用いるシーリング部分の劣化などが進むと雨漏りが起こり、どんどん内部へと浸入していき、築年数とともに被害が大きくなっていく。
屋根の場合は雨漏りという形で気づきやすいが、厄介なのは壁側からの雨漏りだ。壁側から水が入っていても、室内で明らかになるまでには時間を要するケースが多い。気づかずにじわじわと壁の中を通って床下まで到達し、最終的には土台が腐食する事態にまでつながってしまう。
また朽ちた木材がシロアリの餌食になるなどの要因ともなってしまうのだ。木造の構造体、耐震性能を含めた建物の劣化へと大きな影響を及ぼすことになりかねない。
加えて、建物の傾きにも注意したい。たとえば2000年以前の山あいのベッドタウン、造成地のような箇所は要注意だ。
擁壁と建物が近い敷地に立つ中古戸建てでは、地盤の補強が行われていない可能性も考えられる。造成時に掘り起こした土の締固めが不十分などの理由で地盤が軟弱な場合もある。
中古物件の場合、そもそもの耐震性能が100だったとしても、劣化によりそれ以下となる可能性があることを意識しておきたい。加えて見逃された初期不良が後々のトラブルにつながるケースも少なくない。
「見えない」部分を知るためにできること
中古の戸建てを購入する際の注意点について、4つの観点から駆け足でご紹介してきた。強調したいのは、新築以上に「見えない部分を見る」に重きを置いてほしいという点だ。
外側がリフォーム・リノベーションで美しくなっていても、見えない箇所はどうなっているのかはわからない。建物を見るプロ、インスペクターに依頼し、将来的に発生するコストもある程度想定したうえで、物件を選んでいくという考え方が大切になってくる。
また建物のみならず、隣家との境界や関係性、道路の所有なども忘れずにチェックしておきたい。このようなポイントをおさえ、納得のマイホームを手にするためには、戸建てに長けた不動産エージェントをしっかりと選ぶのも重要だ。
「見えない部分」に目をこらすという意味では、新築より選ぶのが難しい中古住宅。専門家のアドバイスを受けながら、納得できる持ち家を探してほしい。
（長嶋 修 ： 不動産コンサルタント（さくら事務所 会長））
