｢不動産100億の投資家｣実践"資産急拡大"の秘訣
不動産投資を始めたいが踏み出せない……多額の収益を生み出す方法とは？（写真：SoutaBank／PIXTA）
不動産投資を始めたいが踏み出せない。あるいは1部屋、1棟は買えたがそれ以降拡大の道筋が見えない……。30棟、100億超の物件を保有する玉川陽介氏によれば、「こういったケースには、初心者に共通するよくない思考パターンが見られる」という。
多くの初心者は、「どの地域で投資をすべきか、お宝物件はどれか」といった視点で不動産投資と向き合うだろう。しかし玉川氏は、「割安物件を探す必要はなく、場所にこだわる必要もない」と断言する。さらに、「不動産投資は、物件よりも融資条件を見るべき」と説く。
玉川氏が実践するのは、誰でも買える普通の物件を保有するだけで、多額の収益を生み出す手法。新刊『Excelでできる 不動産投資「資産管理」のすべて』が話題を呼んでいる玉川式「不動産投資」の道筋を解説していく。
「お宝物件」より「売れ残り物件」を選ぶ理由
多くの不動産投資初心者は、「いい投資」をするために、高利回り物件を求めて宝探しを続ける傾向にあります。
たしかに、利回り10%を超えるような物件は、保有期間中に高い賃料を得られ、最後には5割増しなど破格の条件で売れることもめずらしくありません。
しかし、そのような物件を探し回っているのはプロ業者も同じです。1つの物件を巡って百戦錬磨の業者と競合するのでは、初心者に「いい物件」が巡ってくる確率は低いといえるでしょう。
その結果、「いい案件」になかなか巡り合うことができず、拡大の道筋が描きにくくなるのです。
この問題を避けるために、筆者は競合のない道を選んできました。
じつは、筆者は不動産投資家ではありますが、物件を吟味することはなく、「売れ残り物件」を好んで買っています。
筆者が物件を買うとき「不動産の立地や建築はあまり気にしない」というと、みなさん驚きます。
しかし、筆者の投資判断のポイントは
�…体鼠�回りと借入金利の差益
�⇒算颪鬚い�ら受けられるか
だけですから、「売れ残り物件」で十分なのです。
それならば、並みいるプロたちと競合することもなく、条件に合致した物件が枯渇することもなく、買いたいときにいつでも買えて、むしろ好都合といえます。
「高い志」と「高いレバレッジ」で急拡大
一見すれば無謀ともいえる融資に依存する投資法ですが、このような手法が成立するのは、次のような前提があるためです。
賃料と支払利息の差額が「利益」となる
まずは、不動産投資の収益構造を考えてみましょう。
たとえば、1億円で純利回り5%の物件を購入して借入金利2%を支払えば、その差額である3%、つまり300万円の利益が得られます。
10億円なら3000万円、100億円なら3億円と直線的に増やしていくことができます。
筆者が過去10年ひたすらやってきたことは、これに尽きます。
レバレッジにより収益率を高めることは、企業経営のROE（自己資本利益率）やIRR（内部収益率）の考え方でもおなじみです。
つまり、社債や借入金などの他人資本を使って、積極的な経営と高い利益率を目指すわけです。
不動産投資の場合も、高収益の物件を1棟だけ持つよりも、レバレッジをかけて普通の物件を3棟保有したほうが、利益額も収益率も高くなります。
そういった意味でいえば、筆者の興味は「不動産そのもの」ではなく「低金利の活用」だといえるでしょう。
「ロスカットされない」不動産融資の優位性
経営や投資経験のある人ならば、借入による過剰なレバレッジが危険なことはご存じでしょう。しかし、不動産融資においては、その常識が覆されます。
不動産融資は多くの場合、30年前後の長期融資となりますが、その期間中に物件価格が下落して実質債務超過に陥ったとしても、月々の返済が滞らない限り、「ロスカット」されることはありません。
不況時は賃料収入で返済を続け、いずれ物件が値上がりしたら売却すればいいのです。
「売れ残り物件」と「低自己資金」の組み合わせに投資妙味があることは理解いただけたかと思います。
次は、金融機関から融資を受けて不動産投資を拡大する方法を伝授します。
不動産投資で資産収益を拡大させていくために不可欠なのは、次の5つです。
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��秀逸な財務資料作成
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�ゼ�身の資産への理解を深める
金融機関側の「融資の仕組み」を理解する
まずは、不動産投資の原動力となる融資について研究しましょう。
賃貸資産を取得して成長を続けるには、金融機関からの融資が不可欠であることは説明するまでもありません。
金融機関はどのような案件に対して融資を出すのでしょうか？
金融機関は、「独自の目利き」で信頼できる不動産物件を見極めてお金を貸してくれるわけではありません。
金融機関の融資審査フローのなかで、貸してよいとされている先に、貸せる額を、定められた期間で貸すにすぎないのです。
そのため、「気に入った不動産を購入したい」「物件を修繕したい」「自己資金が足りないから融資を申し込みたい」といった理由では、融資を得ることができません。
私たち不動産投資家の都合で相談をするのではなく、「金融機関の考え方」は「投資家や民間企業の常識」とは大きく異なることを知り、彼らを理解することが必要です。
形式審査の流れ（出所：『Excelでできる 不動産投資「資産管理」のすべて』）
金融機関によって異なる「得意メニュー」を知ることも、大切なポイントです。
金融機関によって「得意な案件」は異なる
たとえば、信用金庫では、財務状況が脆弱な投資家と築古物件でも扱いますが、地銀では、財務状況が良好と格付けされるような優良な投資家（会社）と築浅物件の組み合わせが好適です。
メガバンクへの持ち込みは上級者に限ります。
こういった状況を理解したうえで、融資枠に当てはまる案件を用意して、融資の申し込みをするのです。
また、物件の特性によって融資額や貸出期間は変わりますので、それらの計算ロジックを熟知し、融資が出る条件を満たした物件を選ぶ必要があります。
とはいえ、金融機関の考え方は投資家の感覚とはかけ離れているため、想像だけで理解できるものではないでしょう。
融資審査の業務フローを事前に学ぶ必要があるのはそのためです。
融資審査においては決算書の提出が必要ですが、じつは、税理士が作成した書類をそのまま送るだけでは不十分です。
融資審査で求められる項目を網羅した資料を作らなければ、「100点」をとることはできません。
本審査の流れ（出所：『Excelでできる 不動産投資「資産管理」のすべて』）
金融機関の営業は証券や不動産の営業と違って、保守的な傾向があります。
そのため複雑な財務内容を簡潔にまとめたり、稟議にそのまま使える資料を提供するなど、貸しやすい取引先になる必要があるといえます。
【魅力的な取引先になるために大切なこと】
・「開示資料の秀逸さ」から自社（自身）に興味を持ってもらう
・「その緻密さ」から人柄を伝える
・「対面プレゼン」では、感心・感動してもらえるような運営体制をアピールする
上記を満たすことで、取引したい先になることを目指しましょう。
「魅せる」資料の例としては、試算表項目のカスタマイズが有効です。
たとえば、賃貸収入も他業収入もすべて売り上げとしてまとめるのではなく、賃料収入、礼金収入、原状回復入居者負担金など、試算表の項目を細分化します。
経費も同じく、建物管理料、物件公共料金など賃貸業特有の項目を作ります。これだけでも売り上げと経費の内訳が明確になり、透明性の高い資料に一変します。
「税の知識」「データ管理手法」も大きな訴求ポイント
明確で緻密な財務資料を提出するだけでは十分とはいえません。金融機関との面談では、知識と運用方法も問われます。
たとえば、決算書に「多額の雑損失が計上されているが、これは何か？」と聞かれたときに「昨年度に物件Xを買ったときの繰延消費税です」と即答できなければ、自社の決算内容を理解していない投資家だと思われるでしょう。
賃貸業においては、多額の消費税を取り扱うため「税の知識」も必要不可欠です。
運用面では、プロジェクト管理ソフトを用いた管理会社との連携、修繕履歴をすぐに出せるなどデータ管理手法を訴求することも効果的です。
ITシステムのデモは、先進的な取り組みとして稟議書に書いてもらえることもあります。
本稿で紹介した、金融機関の業務フロー、財務資料、高度な運用手法については、新刊『Excelでできる 不動産投資「資産管理」のすべて』で詳説しています。財務資料のひな形Excelシートを付録としていますので、誰でも「100点の取れる提出資料」をすぐに作成できます。
（玉川 陽介 ： コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表取締役）
