不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、安い戸建ては本当に買っていいのかという不安に、収益構造とリスクの抑え方を示す

相続した実家が地方にあり、そのまま空き家にしている人は少なくない。身寄りが定まらないまま放置すれば固定資産税の負担は重くなり、かといって売ろうにも適正な価格の根拠がつかめず、判断がつかないまま時間だけが過ぎていく。空き家をどう扱うべきかという悩みは、決して他人事ではない身近な問題として広がっている。
　
不動産投資アドバイザー・木村洸士氏は、空き家問題の大半が活用方法の分からない放置物件であり、需要そのものが乏しいわけではないと説く。修繕して貸家として商品化すれば入居は決まりやすく、供給が追いついていないからこそ投資家にとっては好機だという見方を示した。木村氏が挙げた一例では、購入価格200万円に修繕費160万円を加えた360万円の戸建てを月額5万5,000円で貸し出し、表面利回り33%、諸費用込みの総合利回りでも18.3%という水準に達した。ファミリー層は駐車場や庭付きの戸建てを好み、入居期間も6年前後と長くなりやすいため、築年数を重ねても入居済みの収益物件として売却すれば、利回り12%換算で550万円ほどの売却額が見込める計算だ。
　
一方で木村氏は、老朽化に伴う災害リスクや想定外の修繕費、入居が決まらない空室リスク、そして売却できない出口リスクにも触れる。地震保険や火災保険への加入、複数エリアへの分散購入、そして建物だけでなく土地そのものの価値を見極めることが、これらのリスクを抑える鍵になると位置づけた。修繕についても、事前に手法を知っておけば200万円規模の見積もりを数万円まで圧縮できた事例があるとし、コストの読み違いを防ぐ重要性を語る。実際に先月の事例として、千葉県では250万円の戸建てが表面利回り41%で、奈良県や兵庫県でも220万円前後の物件が20～30%台の利回りで取引されたことが紹介された。
　
木村氏は、いきなり物件を探し始めるのではなく、踏むべき順序があるとした。格安物件を無理なく仕留め、安定して運用しきるための具体的な手順は、動画の後半での焦点となっている。空き家の扱いに悩む人や中古戸建てへの投資に関心がある人にとって、大きなヒントになる内容だ。