不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が打ち明ける「人気の一都三県に潜むハザードリスク」

2026年7月6日 18時0分

不動産投資というと、まず思い浮かぶのは東京、神奈川、千葉、埼玉といった一都三県ではないだろうか。人気エリアだから安心、有名な街だから間違いない。そう考えて物件を選んでしまう人は少なくない。しかし、その思い込みこそが危険な落とし穴になり得る。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、自身のYouTubeチャンネルで、一都三県という枠組みだけでは物件の安全性は測れないと指摘する。近年は物価や金利の上昇に加え、参入者の増加によって物件価格そのものが上がり続けており、以前よりも慎重な見極めが求められる時代になっているという。数年前と比べても、同じ利回りの物件を探すことが難しくなってきた背景があるようだ。
　
木村氏が最初に挙げる注目点は、ハザードリスクである。土砂災害や津波、洪水の危険がある地域は、資産価値そのものを失うだけでなく、火災保険料の上昇や融資への影響にもつながる。東京の江東区や江戸川区、神奈川の川崎市や横浜市、埼玉の草加市や越谷市、千葉の市川市や浦安市など、人気を集めるエリアほど水害や地盤の弱さといった側面を抱えているケースがあるとも語る。海抜やハザードマップを確認する手段があることにも触れられている。
　
さらに木村氏は、ハザードの問題を乗り越えたとしても、利回りの低い物件や修繕費がかさむ物件、入居付けが難しい狭小物件は避けるべきだと述べる。物件はいずれ売却する時が来る以上、購入時点での見た目の条件だけでなく、将来の資産価値の下がり方まで見据える必要があるという視点も示された。
　
台風による被害を巡るアフタートークでは、1週間で2件の物件に雨漏りが発生し、修繕の見積もりが合計400万円に達した経験が語られた。実際には5万円程度の対処で済んだ可能性があったといい、知識の差がコストに直結する現実が浮かび上がる。孤独死などの心理的リスクについても、復旧費が100万円規模になり得る一方で、費用面の負担を抑える工夫があるという。
　
一都三県という枠だけでは測れない物件選びの基準がどこにあるのか。エリアに縛られない投資を目指す人にとって、判断の軸がどこに置かれているのかが見えてくる内容となっている。