地主「相続対策で1億円のタワマンを買います」…令和6年以降の〈相続税評価額〉に絶句【元メガ・大手地銀の銀行員の助言】
地主を取り巻く社会経済環境は年々厳しくなりつつあります。地主の相続対策における最大の課題は「相続税」ですが、特に平成25年の相続税の改正や、令和6年のタワーマンションの税改正は、多くの地主が危機感を覚えたことでしょう。本記事では、地主に関わる相続税の現状について、ティー・コンサル株式会社代表取締役でメガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士である小俣年穂氏が解説します。
年々厳しくなる…地主の「相続税」の現状
地主が最も重視する税金の一丁目一番地といえば、「相続税」である。
地主の次世代への承継において、対策の多くは相続税の対策であり、円滑な承継を実現するためには相続税についての理解が不可欠である。また、相続はいつ発生するか予測困難であり、対策の途中で相続が発生するケースも少なくない。したがって、焦って実施するものではなく余裕を持った対策が必要である。
［図表1］相続税の税収、課税件数割合及び負担割合の推移 出所：財務省「相続税の改正に関する資料」※1
図表1のとおり、令和3年時点の課税件数割合は「9.3％」であり、課税資産に占める納税割合は「13.1％」である。平成27年に大きく課税件数の割合が増加しており、これは平成25年の相続税改正による影響である（適用は平成27年1月1日）。税改正により従来の税制であれば納税不要であったものが、改正により納税の必要が生じている。
また、相続税は平成初期からは下落傾向であったが、平成22年に底を打ち、その後は右肩上がりとなっている。現在ではバブル期のころと同程度の水準である。
［図表2］相続財産の⾦額の推移 出所：国税庁「令和3年分相続税の申告事績の概要」※2
国税庁が公表している申告書ベースの各資産の内訳は図表2のとおりであり、「土地」以外の資産がこの10年ほどでおおむね倍増している。また家屋も平成27年以降、増加傾向であり、相続対策による建物の建築が窺える。したがって土地の増加率にくらべて家屋の増加率が顕著といえる。
［図表3］相続税財産の内訳比率 出所：国税庁「令和3年分相続税の申告事績の概要」※2より筆者作成
令和3年時点の国税庁公表の数字から内訳比率を算出したのが図表3であり、土地および家屋を「不動産」としてまとめると、相続における約4割が不動産となっており、その額は7兆5,000億円ほどである。近年では毎年7兆円前後の不動産が相続の対象となっている。
相続税の改正
相続税改正により申告件数が増加したことを前頁にて説明した。ここで具体的な内容について検討を行いたい。
まず、相続税の基本的な仕組みについては図表4のとおりである。被相続人（亡くなった方）の所有資産の総額（相続時精算課税の戻しを含む）から債務等（非課税財産、葬式費用、債務）を控除、（あれば）暦年贈与の戻しを加算して、課税資産を算出。そこから基礎控除を減額したあと、法定相続人それぞれの税金を計算して合計したものが納付する相続税額である。
［図表4］相続税の仕組み 出所：国税庁「No.4155 相続税の税率」※3
（注1）相続時精算課税適用財産の贈与時の価額（令和6年1月1日以後の贈与により取得した相続時精算課税適用財産については、贈与を受けた年分ごとに、相続時精算課税適用財産の贈与時の価額の合計額から相続時精算課税に係る基礎控除額を控除した残額）を相続税の課税価格に算入します。詳しくは、コード4103「相続時精算課税の選択」※4をご覧ください。
（注2）加算の対象となるのは、加算対象期間内に被相続人から暦年課税に係る贈与によって取得した財産です。詳しくは、コード4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」※5をご覧ください。
（注3）被相続人に養子がいる場合、法定相続人の数に含める養子の数は、実子がいる場合には1人、実子がいない場合は2人までとなります。
［図表5］相続税の速算表 ※出所：国税庁「No.4155 相続税の税率」※3
すなわち、「課税資産＜基礎控除*」（*基礎控除は3000万円＋600万円×法定相続人）であれば、相続税はかからない。したがって、課税資産を減らすために現金で不動産を購入したり、現金で非課税財産である生命保険を購入したり、不動産を建築して借入をしたりするなどの対策が取られるのはこのためだ。
また、並行して相続人に対する贈与（相続時精算課税もしくは暦年贈与を選択適用）により課税資産を減らしていく対策も取られる。納税するのは相続人であることから、贈与により次世代に資産を移すことは有効な相続対策の手法である。
過去最悪の状況ではないが…少しずつ厳しさを増す相続税
［図表6］相続税の税収、課税件数割合及び負担割合の推移 出所：財務省「相続税の改正に関する資料」※1
平成27年から基礎控除が4割減となった。従来は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人」であった。
たとえば妻と子供3人が相続をする場合には、5,000万円＋1,000万円×4人＝9,000万円が基礎控除されていたことに対し、現状では3,000万円＋600万円×4人＝5,400万円の基礎控除となっている。課税資産が8,000万円であったと仮定すると、従来は非課税であったことに対し、現状では2,600万円（8,000万円−5,400万円）に対して相続税がかかる。
また、基礎控除以外にも「法定相続分に応ずる取得金額」が6億円を超える場合には税率55％となっており最高税率が従来より5％増加した。ただし、過去には5億円超で70％や75％という時代もあったことから、必ずしも右肩上がりとはいえない。
タワーマンション（分譲マンション）の税改正
タワーマンションにかかる相続、遺贈、贈与における評価額が改正された。令和6年1月1日からの適用であり、今後は以下の計算式に即して評価を行う必要がある。
居住用の区分所有財産であるタワーマンションの評価には、区分所有補正率を計算する必要があり、「1 評価乖離率（図表7）」、「2 評価水準（図表8）」、「3 区分所有補正率（図表9）」の順に、計算する。
タワーマンションは時価と相続税評価額の乖離が大きい資産として、相続対策における王道的な手法のひとつであったが、改正により効果が薄まるものと思われる。なお、計算にかかる構成要素は「築年数」「総階数」「所在階数」「狭小度」である。築年の浅いタワーマンションの高層階であるほど評価額が増額する。
［図表7］区分所有補正率の計算方法（1 評価乖離率） 出所：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました※6
［図表8］区分所有補正率の計算方法（2 評価水準） 出所：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました※6
［図表9］区分所有補正率の計算方法（3 区分所有補正率） 出所：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました※6
〇 区分所有補正率は、国税庁ホームページに掲載している「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書※7」により簡便に計算することができます。
1億円のタワーマンションを購入したとすると…
複雑な計算式であるため理解を深めるためのサンプルとして図表10の区分マンションを想定した。
［図表10］サンプル事例 出所：筆者作成
築10年の区分マンションを1億円で購入する。坪単価は約400万円である。土地と建物の相続税評価額は2,500万円であり、25階に存している。全体で1,200戸の大型マンションであり、すべての部屋は80m2と仮定する。従来であれば、当該不動産の購入により1億円が2,500万円まで圧縮できた。
しかし、税改正により図表11のとおり増額となる。
［図表11］居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書により著者算出 出所：国税庁「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」※8
（注1）「�｜枅�数」は、建築のときから課税時期までの期間とし、1年未満の端数があるときは1年として計算します。
（注2）「�∩躋�数」に、地階（地下階）は含みません。
（注3）「�そ蟶潦�」について、 一室の区分所有権等に係る専有部分が複数階にまたがる場合は階数が低いほうの階とし、一室の区分所有権等に係る専有部分が地階（地下階）である場合は0とします。
（注4）「��区分所有補正率」は、 次の区分に応じたものになります（補正なしの場合は、「��区分所有補正率」欄に「補正なし」と記載します）。
［図表12］��区分所有補正率* 出所：国税庁「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」※8 注釈より
*区分所有者が一棟の区分所有建物に存する全ての専有部分および一棟の区分所有建物の敷地のいずれも単独で所有（以下「全戸所有」といいます）している場合には、 敷地利用権に係る区分所有補正率は1を下限とします。この場合、「備考」欄に「敷地利用権に係る区分所有補正率は1」と記載します。ただし、 全戸所有している場合であっても、区分所有権に係る区分所有補正率には下限はありません。
（注5）評価乖離率が0または負数の場合は、区分所有権および敷地利用権の価額を評価しないこととしていますので、「��区分所有補正率」欄に「評価しない」と記載します（全戸所有している場合には、 評価乖離率が0または負数の場合であっても、敷地利用権に係る区分所有補正率は１となります）。
計算の結果、算出された補正率は「1.9842」であり、評価額は従来の2,500万円から約4,960万円に増額される。絶句するような差額である。
［図表12］「居住用の区分所有財産」の評価方法の概要出所：国税庁「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました※6
［図表13］サンプル事例 出所：筆者作成
当該事例では、2,500万円まで圧縮できていたものが4,960万円ほどになった。しかし、市場価格は1億円であり、不動産による相続対策の効果は引き続きあるとも考えられる。
まとめ：相続対策は継続的に見直しを行いながら
相続対策の一丁目一番地である相続税は税改正の影響が大きい。近年ではタワーマンションの評価において税改正があるなど、常に税改正のリスクをはらんでいる。
対策は一度実施したら終わりではなく、継続的に見直しを行いながら実施していくものである。また、昨今は不動産価格も上昇していることから課税資産額も上昇しているものと思われる。
相続による承継にあたって、特に地主の場合においては、多額の相続税が必要になる可能性が高いことから、課税資産の日ごろからの検証と納税資金の確保に努めることが肝要である。
参考
※1：https://x.gd/3DTVG
※2：https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2022/sozoku_shinkoku/pdf/sozoku_shinkoku.pdf
※3：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
※4：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm
※5：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4161.htm
※6：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf
※7：https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm
※8：https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/hyoka/annai/1470-17.htm
小俣 年穂
ティー・コンサル株式会社
代表取締役
＜保有資格＞
不動産鑑定士
一級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
