なぜ廃墟住宅を手放さないのか…税金だけを払い続ける所有者に｢この家を買いたい｣と連絡した驚きの結果
■別荘が1軒も建っていない「別荘用分譲地」
筆者は主に千葉県北東部の「限界分譲地」をはじめ、関東各地の古い別荘地の取材を続けている。今年（2023年）は、筆者が暮らす九十九里平野・千葉県横芝光町の自宅から、およそ車で15分程度の範囲内に点在する空き家や空き別荘の登記事項証明書を取得し、その所有者さん数名に連絡を取る機会があった。
これは知人の家探しの手伝いという個人的な都合で始まったのだが、筆者の関心の高いテーマでもあった。空き家を売りに出す所有者の声は聞くことがあっても、売りにも出さなければ使ってもいない空き家の所有者の声は、地元の仲介業者でもなかなか聞く機会がないからだ。
九十九里平野における宅地分譲は1960年代末ごろから徐々に広がり始め、80年代～90年代初頭にピークを迎えている。ニュータウンというよりは「別荘地」の体裁で分譲されたものが多いが、名目が何であれ、購入者の多くは投機目的であった事実に変わりはない。地価は暴落し、今なお膨大な数の空き地が、一度も家屋が建てられることもなく放置されている。
同様の状態に陥っている「別荘地」は千葉県の他に栃木県の那須高原周辺などでも多く見られるが、一般の住宅地としての需要がほとんど発生しなかった別荘地では、空き地の割合は「限界ニュータウン」よりさらに高い。例えば、千葉県横芝光町屋形の別荘地名目で販売された分譲地のように、ついに1戸の家屋が建つこともなかった「放棄分譲地」も多数存在する。
■売りたくても売れない別荘地特有の事情
中には投機目的ではなく実際に別荘を建築して利用する人も少なからず存在したが、所有者の多くは高齢となり、老朽化した別荘に足を運ぶこともなくなった。あるいはすでに鬼籍に入って、遺された別荘は次々と相続が行われている。
通常であればそのタイミングで売却を視野に入れていくことになるものだが、そこで別荘地特有の障壁に阻まれてしまう。
一般の住宅市場と比較すると、別荘の市場は格段に小さい。多くの別荘地は「利便性」の観点から評価できるような立地条件になく、賃貸物件も含め、一般の住宅としての需要がほとんど発生しない。定住目的の購入者もいないわけではないが、いずれにせよ限られた購入層のみをターゲットとしているローカルな市場にすぎない。大手仲介業者の参入もなく、別荘を専門とする地元業者が細々と仲介を続けているのが常である。
箱根や軽井沢クラスの著名な別荘地であればまた事情は異なるものの、歴史も浅く、いわば土地ブームの落とし子のような高度成長期以降の別荘地は、とにかく数を多く販売することに主眼が置かれていたために、建物の造りも簡素なうえ、敷地面積も狭く、今日の別荘購入者のニーズを満たせる水準にない。
これは千葉の限界分譲地も同じだが、別荘地の場合はより深刻で、現在の法令では建築許可が下りないような急傾斜地にまで別荘が建てられていたりする。元々は眺望を優先して建築されたものの、今となっては周囲は深い雑木林となり、建て替えも解体もできず放置され続けている。朽ち果てた放置別荘の存在は、多くの別荘地とその管理者にとって頭の痛い問題だ。
■九十九里平野に点在するリフォーム不可能な廃別荘
筆者の自宅近所にも、そのような、長年足を踏み入れていないような古別荘が多数放置されており、もはやリフォームも不可能な廃屋も目立つ。
その中でも、まだ再利用できると思われる放置別荘の所有者を登記簿から調べ、買取の相談を行うために直接その所有者の自宅を訪問したり、あるいは手紙を出したりしてコンタクトを試みていた。
問い合わせた別荘はいずれも売りに出ておらず、ただ放置されているだけのものなのだが、それにしても、なぜ使ってもいない別荘をただ朽ち果てるまで放置し続けているのか、筆者はずっと不思議だった。
屋根が抜け落ちるほど老朽化が進んだ廃屋では「タダでも手放せなくなる」というところまでは想像力が働かなかったとしても、少なくとも価値が上昇するはずがないことくらいは、誰でもわかりそうなものではないか。
購入した本人が、新築当初の高額な購入代金を忘れられないというのであればまだわかる。しかし、1970～80年代頃の別荘の登記を見る限り、すでに相続が行われていても、結局何の変化もなくそのまま荒れるに任されている別荘などいくらでもある。
確かに都市部の地価水準から考えれば信じられない安値であろうが、使う予定もなければ、自分で買ったわけでもなく、ただ固定資産税だけを負担し続けている（建物がある限り非課税であるケースはほとんどない）だけの家であれば、選択肢は売却の一択ではないかと思う。
田舎なので別荘の固定資産税はせいぜい年間数千円程度であり、生活を圧迫するほどの高額な固定資産税を課せられることはない。それにしても、そこに不動産を所有し続ける限り固定資産税は課税され続けるし、使いもしない土地建物の税金を払うことほど不毛な話もないだろう。
■所有者の関心は薄かった
筆者の近所（九十九里平野・千葉県横芝光町周辺）に限って言えば、リフォームして利用可能な家屋であれば、仲介を行う業者がまったく見つからないという事態はまず考えられない。
安ければ安いなりに仲介を行う業者はいるし、購入者も見つかるはずである。売却の決め手はただ一つ、その価格に売主が納得できるかどうか、という点だけだ。
しかし、建物の老朽化が進めば進むほど扱う業者は限られていき、満足のいく価格で売却するのも難しくなっていく。そこで筆者は、管理もせず放置し続けている別荘などは、直接取引ができればより安く購入することができるのではと考えて、あえて物件広告に出ていない放置別荘の所有者、それも自身で購入したわけではなく、相続で取得している人に接触を試みたわけである。
放置別荘の相続人は、自分の意志で購入したわけでもなく、仲介を受けてくれる業者が見つかりにくいからこそ、持て余して放置しているのではないかと都合よく解釈していたのだ
だが結論から言えば、これは大きな思い違いであった。実際にお会いしたり、お話した所有者さんは数名程度に過ぎないが、共通していたのは、とにかく自分が所有する別荘そのものに対して関心が薄く、別荘を放置することに対しての危機感がまったく伝わってこなかったという点である。
■ボロボロになった別荘をどうするつもりなのか…
連絡のとれた所有者さんたちは、全員が相続で別荘を所有していることは把握していた。親が購入したその別荘に、子供のころに遊びにいった記憶を持つ人もいた。だからと言ってその別荘に足を運んで、現況を確認することはなくなっていた。
現在の別荘の模様を撮影した写真を持参してお見せしたこともあったが、記憶が薄れているのか、それとも記憶にある光景と現況があまりに違うからなのか、反応も薄いままだった。
筆者も無理に食い下がってまで買い取りを強く熱望していたわけでもなく、ダメなら仕方ないという程度の気持ちで臨んでいたので、結局はそうした所有者さんと商談が成立することはなかった。
結局、ただ一人、手紙を差し出した後、単刀直入に取引の条件をメールで問い合わせてきた東京都内の所有者さんから、50万円で古別荘（築31年、床面積40m2）を直接購入することになった。
他2人の所有者さんからも「考えてまた連絡する」「家族と相談して連絡する」と返答をいただいていたが、別荘は2つとも今も売りに出ることもなく放置されたままである。築50年近くの空き家所有者からは「家族内で意見がまとまらないのでまた連絡をする」と返事をいただいたが、売却以外にどんな意見が出たのだろうか。
別荘はあくまでその方の所有物であって、赤の他人の筆者がその処分についてあれこれ口を挟む筋合いはない。また、突然訪問してきた見ず知らずの者といきなり不動産の売買の約束を結ぶ人もまれであろう。
しかし、老朽化が進む一方の別荘に対してなんらのアクションも起こさず、買い取りの打診にも応じないのでは、最終的にその別荘を一体どうするつもりなのか、やはり不思議で仕方がない。
■0円で売るのに、6カ月かかった
今年、筆者は自宅周辺の別荘探しとは別件で、群馬県の浅間高原エリアにある別荘（築47年、床面積43m2）の処分の手伝いを行っていた。やはり相続で仕方なく取得していたその所有者さんは自力で処分を試みたものの、すでに著しく老朽化が進んでいたため売却はかなわなかった。
最終的に筆者がネットの不動産取引サービスに登録した。そこでようやく買い手が現れて、手放すことになったが、売却価格は0円。一般の仲介ではなく個人売買の形なので、要した時間や移動、手間などは当然すべて売主側の持ち出しとなる。事実上お金を払って別荘を処分したことになる。
■朽ち果てるまで放置する空き家所有者の無関心
「危険空き家」を代執行で解体する模様はしばしば報道で目にするが、解体を強行されるような老朽空き家の所有者は、金銭的事情も含めて、解決能力を失っていることがほとんどである。
だからこそ度重なる行政からの警告に応じることもできないまま、倒壊寸前に至るまで空き家を放置してしまっているわけであるが、もはや「解体」以外の手段が取れなくなる段階に至る前に、長い「無関心」の状態が続いた期間があるのではないか。
権利関係が複雑だった事情もあるかもしれないが、それもそこまで入り組むほど問題を先送りにしていた結果とも言える。
「空き家」は状態さえよければ案外手放す手段はあるもので（無償であれば地元業者が引き取ることも多い）、本当に手放すのが困難なのは、足を踏み入れる余地もないような荒れた山林や「農地」なのだが、関心がなければそんな判断にも至らないのかもしれない。
そして、いよいよ誰も欲しがらなくなるほど朽ち果てた段階になって初めて、ようやく重い腰を上げたという話も珍しくないが、そこまでにならないと決断しない心理の背景にあるものが、高度成長期やバブル期に醸成された「土地神話」が生み出した、不動産に対する絶対的な信頼感であるとすれば、もはやその認識のギャップは埋めがたいものになっていると言わざるを得ないだろう。
■決断遅れがトラブルを招く
空き家を放置して雑草や雑木が繁茂し、野生動物が棲みついたりすれば、近隣住民からのクレームが入り、地元自治体から指導が入るようになる。それに対応すれば費用もかかるし、その面倒を避けて放置しても、建物は朽ち果てていく一方だ。
建物の価値が下がれば下がるほど、売却の手段は限られていく。価格がつかないほど荒れ果ててしまったら、単に手放すためだけのために、高額の出費を負担せざるを得なくなる。そうした所有者の焦りにつけ込むような業者もいるし、あらゆる面でリスクは高まるばかりだ。
決断を先送りにした、というだけで無用な問題を抱え込む人は決して少なくない。不要な不動産を所有し続けるリスクに、もう少し慎重であるべきだろう。
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吉川 祐介（よしかわ・ゆうすけ）
ブロガー
1981年静岡市生まれ。千葉県横芝光町在住。「URBANSPRAWL -限界ニュータウン探訪記-」管理人。「楽待不動産投資新聞」にコラムを連載中。著書に『限界ニュータウン 荒廃する超郊外分譲地』（太郎次郎社エディタス）がある。
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（ブロガー 吉川 祐介）
