千葉県松戸のガラガラ物件「お風呂を破壊」で入居希望者殺到?

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不人気の条件がある物件でも工夫次第で、人気物件にすることができます。税理士で、自身も賃貸住宅を経営する川口豊人氏が赤字不動産の黒字化の秘訣について解説します。

「駅近物件」あえて畳の部屋で勝負

そこまで大規模な仕組みではなくても、ちょっとした工夫で差別化できるケースもあります。たとえば、最近は琉球畳などを置いた和室的なスペースが人気を集めています。特に都心部の超高層マンションなどで人気になっていますし、分譲だけではなく、原宿や代官山などの高級賃貸でもそんな物件が増えています。

また、一戸建ての住宅展示場に行くと、かなりの確率で琉球畳の部屋が設けられています。リビングなどに隣接した小上がりといった感じの洒落た感じにしている物件も見られます。

畳の和室がありそうな古い木造アパートしかないような場所だと、いまさら琉球畳の部屋もあったものではないかもしれません。かえってやぼったく見られてしまうかもしれません。しかし、駅近などの比較的人気があり、家賃相場も高いエリアなら、そんなお洒落な雰囲気が評価されるかもしれません。

(写真はイメージです/PIXTA)

逆に、シンプルな形に特化して入居者を確保する方法も考えられます。

これは、千葉県松戸市で手がけた例ですが、松戸市は大手製造業などの支店や営業所が多く、その社員のための賃貸住宅ニーズが強かったのですが、最近統廃合によって支店や営業所などが減って需要が縮小してしまいました。

こうした外的要因はなかなか予測できません。ですから、若い社員向けの20m2前後のワンルームや1Kの賃貸住宅を建てた人が多かったのですが、その人たちがいまたいへん困っているのです。

入居者が減って空室が増加、賃料も低下しています。といって、20m2という狭い空間ではリフォーム時に工夫するといっても、できることは限られています。

そこで、私は思い切ってユニットバスの3点セット(浴槽、洗面、トイレ)を取り外して、シャワーとトイレだけのシンプルなものにしました。最近の若い人は湯船はいらないという人も少なくありませんし、シャワーとトイレという欧米風のシャワールームが思いのほか人気を集めました。なかには、「こんなお洒落な住まいがこの値段で借りられるのか」と驚く人もいたほどです。

年配の人だとトイレとバスが一緒になった欧米スタイルというだけで敬遠する人が少なくありませんが、若い人のなかにはそんなことは全然気にしない人が増えてきました。その意味でも古くからの固定観念にはあまりとらわれないようにしたほうがいいでしょう。

専用庭付きのマンションがあってもいいのではないか

また、ある物件では、3階建ての1階の人気がなく困っていました。3つの空室が出て、なかなか次の入居者が決まらずに困っていたのです。1階の住まいには、防犯やプライバシーの面で不安を感じる女性が多いのでしょう。シングル向けだけではなく、ファミリー向けでも住居での滞在時間の長い主婦が敬遠するため、なかなか借り手がつかないようでした。

私自身で経営している物件なのですが、私はまずその物件の周辺を歩いてみました。

何度も歩いていると、一戸建てが多いエリアだけど、一戸建てはまず100%持ち家で、賃貸は見当たりません。アパートはけっこうたくさんあるのですが、どれもごく平均的なつくりで、特にこれといって特色がありません。

そこで、1階なのだから思い切って庭を付けてあげればいいのではないかと考えました。それも、単に庭として利用できますということではなく、具体的に庭を使った生活をイメージできるように、玉砂利を敷きつめてテーブルや椅子をセット、ソーラー式のLEDを設置するなどお洒落感も演出しました。

普通であれば、プライバシーや防犯面から嫌われるマイナス条件を逆手にとって、ここでは普通の賃貸住宅では味わえない生活を楽しむことができることを強調したわけです。その庭で家族が楽しんでいれば、周囲の住まいの人たちや近隣の人たちとの交流も進みそうです。特に震災以後、地域とのつながり、交流、絆といったことが見直される傾向が強まっていますから、これはきっとうけるに違いないと思いました。

実際、予想以上に人気を集めて3戸ともにすぐに埋まりました。

そんな演出にはたいへんな費用がかかるのでは――そう思われる方も多いでしょうが、そんなことはありません。たしかに、庭に玉砂利を敷きつめるのは、造園業者などに頼むと1戸当たり30万円ほどかかり、3戸だとそのほかの費用まで含めると軽く100万円を超えてしまいます。しかし、ホームセンターなどに足を運び、自分で玉砂利を買ってきて敷きつめれば3戸分が7万円ほどですみました。

そのほか、さほどのお金をかけずに実行できる工夫はいろいろあるはずです。たとえば、この物件では庭にミストシャワーを設置しました。通常のマンションではお目にかかれないので人気になるはずです。

このミストシャワーもやはり専門業者に頼むと相当な予算がかかりますが、実はホームセンターなどでミストシャワーのシャワーヘッドが1000円ほどで手に入ります。あとはホースで水道につなぐだけです。

要は、その気になって自分でやるかどうかということです。何でも人に頼んでいると高くつきますが、やれることは自分でやるようにすれば、少ない予算でも差別化を図ることは可能なのです。