発表！ 東京23区ベストマンション、残念マンションズ【1】
■中古価格こそが本当の価値を表す
2013年の夏、リーマンショック後では国内最高値と言われる、坪単価800万円の新築マンションが売り出され、話題となった。70平米に換算すると1億7000万円という値段だ。
しかし、一般に高額であるからといって、将来もその価値を維持できるかどうかはわからない。それは、新築マンションの価格は、物件自体の良し悪しだけでなく、そのときの景気や不動産市況、物件の話題性などに大きく左右されるからだ。
これに対して、マンションの変わらない「価値」をよりわかりやすく表しているのが、中古物件の価格だ。これを維持できるマンションは、年月を重ねるほど価値が出るワインになぞらえて「ヴィンテージマンション」とも呼ばれる。その代表格・東京都渋谷区の「広尾ガーデンヒルズ」は、築20年超で、新築時より2〜3割価格が上昇したといわれる。
あなたの住む街にも、値段が下がりにくいマンションは存在している。「築年数の割に、高い値段を維持しているマンション」がそうだ。しかし問題は、中古マンションの市場価格がわからないということだ。
そこで今回は、全国にある分譲タイプマンションの97％について推定市場価格を算出・公開しているマンションリサーチの協力により、「中古になっても高価格を維持しているマンションのランキング」を作成した。同社では、ウェブやチラシなどから中古マンションの売り出し価格を収集。そこから一定比率をディスカウントすることなどによりマンションごとの市場価格を推定している。「実際に、80％の不動産取引が推定市場価格の上下5％以内で行われていることが確認されている」（マンションリサーチ・山田敏碁社長）。
今回はそのうち、東京23区の約1万6860棟（20世帯以上、ワンルームマンションなどを除く）のデータを使用した。同社のデータは、サイト上でも公開されている（マンションナビ http://t23m-navi.jp/）。
ランキングでは、築年数の新しいマンションが有利になることを避けるため、経年による平均値下がり額を算出し、築年数による修正を加えた。なおデータからは、2000年以降築の物件は1日1平米あたり46.6円、1990〜00年築の物件は63円、80〜90年築の物件は5.6円、80年以前築の物件は1.2円ずつ市場価値が下がることがわかった。たとえば、00年以降築の70平米のマンションであれば、1日に46.6円×70平米＝3262円、1月で約9万8000円、1年では約119万円、資産価値が減少するということだ。この減少速度が遅いマンションに住むことは、個人の資産形成のうえでも重要であることがおわかりいただけるだろう。ランキング上位にあるマンションは、この資産減少速度が遅い（あるいは逆に増えている）マンションだ。
■下がらないマンション3つのポイント
では、このランキング上位のマンションにはどのような特徴があるのだろうか。キーワードは、「駅直結」「隣接施設」そして「邸宅地」だ。
「マンションは立地が重要」とはよく言われることだが、なかでも、「駅直結」は、その希少性が強みだ。「ステーションガーデンタワー」（荒川区）や、「アトラスタワー北千住」（足立区）など、駅前再開発によってできたものが多い。
次に、駅に直結していないマンションの場合。「駅近」だけでは、不十分だ。差別化の切り札となるのが「何に隣接しているか」。先に挙げた「広尾ガーデンヒルズ」（渋谷区）は背後を聖心女子大学、赤十字病院に囲まれ、駅近にもかかわらず、良好な住環境を維持している。そのほかにも、図書館に隣接する「日神パレス北千住」（足立区）、学習院大学に隣接する「目白ガーデンヒルズ」（豊島区）、恵比寿ガーデンプレイスに隣接する「恵比寿ガーデンテラス壱番館」（目黒区）など、住環境に影響を与えにくい大規模施設に隣接するマンションが上位に見られる。
以上の2つのタイプは、100戸以上の大規模物件が多いが、比較的小規模なマンションがヴィンテージ化するための条件は何か。それは古くからの「邸宅地」にあるかどうかだ。「グランドメゾン松濤」（渋谷区神山町）、「クレストコート砂土原」（新宿区市谷砂土原町）、「ホーマットオリエント」（千代田区一番町）、「アルカサル目黒花房山」（品川区上大崎）、「ドムス本郷東野」（文京区本郷）などがそうだ。
また、ランキングでは、各区で最も平米単価が安いマンション（残念マンション）も紹介する。これらのマンションは、「交通の便が悪い」「外観が古さを感じさせる」「自主管理」などの特徴が見られ、エレベーターがない古いタイプの団地であったり、周辺環境が活気に乏しいケースも多い。ただ、新築で買い、売却した人にとっては「残念マンション」であったかもしれないが、これから買おうとするなら、「お買い得」であるともいえる。このほか、平均市場価格から判明した「お高い町」「お高い駅」「お高い小学校」のランキングもあわせて掲載する。
なお、一部の区では、小家族向けの部屋や、広めのワンルームを主体とするマンションもランクインしている。一般的に、一戸当たりの面積が狭いマンションは単価が高くなる傾向があるが、これらの区では、その価値がヴィンテージ的な価値を上回ったといえる。
東京では今後、20年のオリンピック開催を控えて、湾岸部でマンションの大量供給が予想される。これらのマンション群が「ヴィンテージ」になれるかどうかの分かれ道は、一時的な「五輪人気」に頼らず、利便性と住環境を両立させる計画的な開発が行われるかどうかにかかっているといえるだろう。
「〜89年築ベストマンション」「90年〜築ベストマンション」「残念マンション」「お高い町」「お高い駅」「お高い小学校」の平米単価はいくらか？
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・「ベストマンション」は、図「マンション価格の下がり方」の数字を用いて、1989年以前築のマンションは「1980年築推定価格」、1990年以降築のマンションは「2000年築推定価格」を算出することにより、築年数の条件が同じになるよう修正したうえでランキング
・「残念マンション」は、築年数にかかわらず、それぞれの区で最も市場平米単価が安いもの
・「お高い町」「お高い駅」「お高い小学校」ランキングは、それぞれの区域内にあるか、または当該駅を最寄り駅とする中古マンションの市場平米単価の単純平均でランキング（データ数10棟未満を除く）
・データ分析対象は、東京23区内にあるマンション16860棟（1棟20戸未満、上限専有面積が40平米未満などを除く）
（※2013年9月現在）
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■千代田区：皇居を見下ろせる「禁断の地」と大使館員仕様が人気
夜間人口は23区で最も少ないが、昼間人口は約19倍に。〜89年ベストはヴィンテージマンションで名高い「ホーマット」シリーズ。海外エグゼクティブ向け仕様で、各国大使館が点在するエリアに展開。90年〜のベスト「パークマンション千鳥ヶ淵」は皇居に隣接し、皇居を見下ろせる禁断の地とか。
〜89年築 BEST5 →市場価格92万円／平米
［1］ホーマットオリエント
［2］一番町パークマンション
［3］ホーマットアドミラル
［4］ホーマットイースト
［5］ホーマットカメリア一番町
90年〜築 BEST5 →市場価格175万円／平米
［1］パークマンション千鳥ヶ淵
［2］三番町パークテラス桜苑
［3］グランスイート六番町
［4］ワテラスタワーレジデンス
［5］番町パークハウス
×残念マンション
麹町、80年代築 →市場価格35万円／平米
●お高い町ランキング
［1］九段南2……103万円［2］六番町……93万円［3］四番町……92万円
●お高い駅ランキング
［1］新御茶ノ水……96万円［2］四ツ谷……82万円［3］御茶ノ水……80万円
●お高い小学校ランキング
［1］九段小……89万円［2］番町小……84万円［3］昌平小……81万円
■中央区：環境重視よりも利便性、立地重視の傾向あり
商業地域としての性格が強い中央区。昼間人口は60万人ながら夜間人口は13万人まで激減。区内には日本橋・月島・築地・銀座など人気エリアも多い。〜89年ベストの「サントル銀座四丁目」も東銀座駅から徒歩1分、90年〜ベストの「銀座ベラメンテ」は有楽町駅から徒歩1分、といずれも立地重視だ。
〜89年築 BEST5 →市場価格72万円／平米
［1］サントル銀座4丁目
［2］銀座ダイヤハイツ
［3］月島リバーハウスB棟
［4］明石町ツインクロス
［5］ヴェルドミール柳橋
90年〜築 BEST5 →市場価格111万円／平米
［1］銀座ベラメンテ
［2］日本橋八重洲デュープレックスポーション
［3］センチュリーパークタワー
［4］アヴァンティーク銀座2丁目弐番館
［5］ブリリア銀座id
×残念マンション
豊海町、70年代築 →市場価格27万円／平米
●お高い町ランキング
［1］銀座1……96万円［2］銀座2……93万円［3］東日本橋1……75万円
●お高い駅ランキング
［1］宝町……87万円［2］有楽町……74万円［3］東銀座……74万円
●お高い小学校ランキング
［1］常盤小……79万円［2］阪本小……73万円［3］泰明小……72万円
■港区：表参道駅から徒歩4分のヴィンテージ
〜89年ベストの「南青山アパートメンツ」は鹿島建設施工、築40年超のヴィンテージマンション。人気の青南小学校至近で表参道駅にも徒歩4分。90年〜ベスト「パークマンション南麻布」の周囲には各国大使館が点在。美術館のような建物で、最も高い部屋の分譲価格は10億円。
〜89年築 BEST5 →市場価格107万円／平米
［1］南青山アパートメンツ
［2］有栖川パークヒルズ
［3］ジュエル青山
［4］パレロワイヤル南青山
［5］ドムス元麻布
90年〜築 BEST5 →市場価格219万円／平米
［1］パークマンション南麻布
［2］ホーマットロイヤル
［3］六本木ヒルズレジデンスB棟
［4］パークマンション六本木
［5］元麻布ヒルズフォレストタワー
×残念マンション
白金台、60年代築 →市場価格28万円／平米
●お高い町ランキング
［1］元麻布1……104万円［2］白金台1……98万円［3］南麻布5……95万円
●お高い駅ランキング
［1］日比谷……107万円［2］溜池山王……95万円［3］広尾……85万円
●お高い小学校ランキング
［1］南山小……87万円［2］笄小……81万円［3］本村小……78万円
■新宿区：利便性がいい割にイメージはそこそこ。安く買える区
利便性がいいわりに、渋谷区などよりも安く買える区。〜89年ベストの「クレストコート砂土原」は、外国人駐在員を中心に利用されてきた賃貸物件がリノベーションで生まれ変わった。90年〜ベストの「ヒルズ新宿御苑」は南側に新宿御苑を擁す。「残念マンション」は駅近で公園にも近く掘り出し物か。
〜89年築 BEST5 →市場価格79万円／平米
［1］クレストコート砂土原
［2］第33宮庭ビル
［3］サンモール第8マンション
［4］新宿ダイカンプラザビジネス 清田ビル
［5］市ヶ谷若宮町ローヤルコーポ
90年〜築 BEST5 →市場価格127万円／平米
［1］ヒルズ新宿御苑
［2］プラウド新宿御苑エンパイア
［3］シティタワー四谷
［4］パークハウス市谷若宮町
［5］朝日新宿御苑マンション
×残念マンション
上落合、60年代築 →市場価格24万円／平米
●お高い町ランキング
［1］市谷仲之町……91万円［2］舟町……90万円［3］若宮町……80万円
●お高い駅ランキング
［1］市ケ谷……71万円［2］若松河田……69万円［3］飯田橋……67万円
●お高い小学校ランキング
［1］津久戸小……73万円［2］愛日小……69万円［3］鶴巻小……66万円
（本西勝則（プレジデント編集部）・マンションリサーチ＝文 坂本道浩、マンションレビュー＝撮影）
