【中古戸建て】プロは物件ページのどこを見る？写真加工・再建築不可・接道のチェックポイント

「ネットで物件探しをする時、とりあえず綺麗な写真と価格だけ見てない？」 「安い物件には裏があるって聞くけど、どう見分ければいいの？」
家探しの第一歩として、多くの方がSUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトを利用すると思います。しかし、一般の人が「わぁ、綺麗！」と飛びつく物件でも、不動産のプロから見ると「うーん、これは要注意だな…」と思うポイントがたくさん隠されているのです。
今回は、建築士・ホームインスペクターである、さくら事務所取締役の田村啓さんと、らくだ不動産のエージェント・佐藤健斗さんが、プロ目線での「物件サイトの正しい見方とチェックポイント」を分かりやすく解説します！

■ プロの視点①：写真は「CG加工」を疑え！？
物件サイトを開いてまず目に入る「写真」。実はいま、この写真に大きな落とし穴があります。
・室内の写真がない＝何か理由がある 中古戸建てで室内写真が全くない場合、「状態が悪すぎて載せられない」「売主の要望」などの理由が推測されます。
・綺麗すぎる写真は「CG加工（バーチャルホームステージング）」かも 最近は、空室の写真にAIやCGで家具を合成したり、暗い部屋を明るく加工したりする技術が進んでいます。画像の下に小さく「※CG加工によるイメージです」と書かれていることも多く、写真だけを見て「すごく綺麗！」と期待値を上げすぎると、現地に行った時にガッカリしてしまうことも。1枚目の綺麗な写真だけでなく、後ろの方にある「オリジナルの写真」までしっかり確認することが大切です。

■ プロの視点②：相場より「安い」物件はここをチェック！
「同じエリアなのに、この物件だけすごく安い！」と思ったら、以下の3つのキーワードが概要欄に隠れていないか探してみてください。安い物件には必ず理由があります。
① 再建築不可（さいけんちくふか） 現在の法律（建築基準法上の「接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）」など）を満たしておらず、「今ある建物を壊したら、もう二度と新しい家を建てられない」土地のことです。資産価値が極端に低くなります。
② 借地（しゃくち） 土地の所有権ではなく「土地を借りる権利」を買う物件です。安く買える反面、毎月の地代や更新料などのランニングコストがかかり続けます。
③ セットバック 敷地に面している道路が狭いため（幅4m未満）、将来建て替える時に「自分の土地の一部を道路として提供しなければならない（土地が狭くなる）」というルールです。

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