海外不動産投資家の宮脇さき氏が指摘、有事のドバイ住宅は4～7%の下落「バブル警戒はむしろ東京」

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで『【10月開催】ドバイ・アブダビの不動産視察ツアーが決定！YouTubeでは味わえない「現地だけの特別な体験」ができます！』と題した動画を公開した。
中東情勢の緊迫を受けて「ドバイの不動産は終わりだ」との見方が広がったが、公表された統計は予想と正反対の動きを示している。
宮脇氏は紛争を経たドバイとアブダビの不動産市況について、その実像と今後のリスクを客観的なデータをもとに独自解説している。

宮脇氏はまず、有事の影響が数字にどう表れたかを整理した。
2026年4月から6月のドバイの住宅取引は3万4850件と前年から約3割減り、戦闘が激しかった2月から4月の住宅価格は4～7%下落した。
一方、同じ時期にドバイ市場の不動産関連株の指数は最大34%下げており、投資家心理と実物価格がここまで乖離した例は過去にないと分析されている。
それでも上半期を終えた時点で平均価格は前年より6%高い水準に戻り、4月から6月の取引額は849億ディルハム、日本円でおよそ3.7兆円と記録上3番目の規模に達した。
2008年のドバイショック（金融危機後に住宅価格がピーク比で5割ほど下落した局面）と比べれば、今回は調整の範囲にとどまると宮脇氏は指摘した。

続いて、宮脇氏は東京との比較へ話を進めた。
2026年上半期の東京23区の新築マンション平均価格は1億4249万円と前年から9.1%上昇し、平米単価は222万円と半期として過去最高を更新した。
対するドバイの平米単価は平均88万円で、表面利回りも6～7%と3%台前半の東京都心を上回る。
UBSが毎年公表する世界の不動産バブル指数でも、最上位のバブルリスクに区分されたのは東京であり、ドバイはそれより下の区分にとどまるという。
さらに隣接するアブダビでは、2026年上半期の不動産取引が前年から112%増え、投資家の国籍も82カ国から116カ国へ広がった。
円建ての資産に偏りやすいという点は、富裕層に限らず一般層にも共通する課題だと言える。

一方で宮脇氏は、供給面のリスクにも目を向けている。
格付け会社フィッチは記録的な供給を理由に最大15%程度の価格調整があり得るとみており、2027年には過去5年平均の約2倍となる7万537戸の完成が控える。
直近1年のエリア別の値動きもマイナス5.4%からプラス0.1%まで分かれ、今後は物件やエリアによる二極化が進むという。
最後に宮脇氏は、「怖いから見ないようにするというのが1番危ない」と述べ、数字を直視したうえで現地に足を運び、自身の目で選別することが重要だと動画を締めくくった。