不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、金利上昇でも揺るがない中古戸建て投資の意外な強さと弱点を紐解く

2026年7月20日 18時0分

中古戸建て投資は、安く買ってリフォームし家賃収入を得るという分かりやすさから、長年安定した副収入の手段として親しまれてきた。しかし2026年に入り、その前提を揺るがす変化がじわじわと広がっている。建築コストや修繕費の高騰、金利の上昇、そして人口減少という複数の要因が絡み合い、これまで通用した「安ければ何とかなる」という感覚では通用しない局面に差し掛かっているという指摘も出てきた。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、動画の中でこうした市場環境の変化を整理しながら解説を進めた。木村氏によると、建築費の高騰は主に新築物件に影響し、既存の中古戸建てそのものへの直撃は限定的だという。一方で修繕費については都心・地方を問わず等しく影響し、人手不足や資材価格の高止まりが背景にあると説明する。さらに金利上昇は借入を伴う投資全般に及ぶものの、家賃相場の上昇や地域による需要の違いが、都心と地方でまったく異なる構図を生み出しているとも指摘した。
　
とりわけ注目すべきは、都心と地方・郊外の中古戸建てとの間に横たわる価格差だという。木村氏は、都心の物件は価格の高さゆえに利益を出しにくい一方、地方や郊外の物件は圧倒的に低い価格帯で取引されており、そこに利回りの大きな開きが生まれると指摘する。加えて2025年の建築基準法改正によって、修繕の内容次第では確認申請の手続きが必要になるケースが出てきており、費用や工期を抑えられるかどうかは選び方次第で大きく変わるという。木村氏は、こうした変化を踏まえたうえでどのような物件を選ぶべきか、その具体的な基準についても言及した。
　
動画の後半で木村氏は、実際の購入事例にも触れている。あるエリアで30万円で取得した戸建てが、年間の家賃収入40万円、利回り168%という水準に達しているといい、価格の低さがそのまま高い収益性につながる可能性を具体的な数字とともに示した。金利や修繕費の上昇局面をどう乗り越え、どのような物件を選べば収益を確保できるのか、その判断軸がどこにあるのかが気にかかる内容だ。中古戸建て投資への参入を検討している人にとって、環境変化を踏まえた物件選びの視点が浮き彫りになる一本だ。