不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が問い直す！ホームインスペクションは必要か。雨漏り・傾き・シロアリの修繕費を激圧縮する方法

中古戸建て投資は、安く買って安く直す--そのシンプルな原則の裏に、知らなければ致命傷になる落とし穴が潜んでいる。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、ボロ戸建て投資において「修繕費の見立て」こそが勝敗を分けると断言する。
　
木村氏がまず挙げる最大のリスクは「雨漏り」だ。屋根の防水シートが劣化し、天井に水が伝い続けると、天井の腐敗から床まで被害が広がり、シロアリの温床になることもある。修繕費が数百万円規模になるケースも珍しくない。だが見抜く方法はある。2階の天井に薄黒いシミがあれば、それは雨漏りのサインだ。購入前に自分の目でチェックできれば、対処の方針が変わる。
　
次に「傾き」。建物全体が傾いている場合、地盤沈下の可能性があり、ジャッキアップなどの大規模工事が必要になることも。費用は容易に百万円を超える。一方、一部屋だけの傾きであれば部分対策で抑えられる場合もあるため、「全体か部分か」の見極めが重要だ。
　
「シロアリ」については、日本の木造住宅の5軒に1軒はいると言われるほど身近なリスクだ。ただし、すべてのケースで大規模工事が必要なわけではない。被害の範囲を正確に把握し、部分補修で済む状況であれば、費用を大幅に圧縮できる余地がある。
　
そして逆転の発想として注目したいのが「雑草がぼうぼうの物件」だ。一般的には敬遠されがちだが、木村氏はこれを「値引きできるサイン」と捉える。管理が行き届いていない証拠として活用し、百万円単位の値引き交渉が可能になるという。購入後は防草シートと砂利を敷いて駐車場に整備するなど、数十万円の投資で物件の印象は激変する。
　
修繕費の膨張には第二の落とし穴も存在する。管理会社に任せると中間マージンが上乗せされ、本来より百万円以上高くなることがある。直接リフォーム会社に依頼し、必要な箇所に絞って発注する意識が不可欠だ。
　
また、売主との関係構築も重要な要素として語られる。ホームインスペクションを要求する買い手より、「安く買う代わりに後から文句を言わない」姿勢の買い手のほうが、売主に選ばれやすい。良い物件は、トラブルの種を持ち込まない人のもとに集まるという考え方だ。修繕のリスクを正確に知り、安く対処する術を身につけた者だけが、ボロ戸建て投資の本当の旨味にたどり着ける。