不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が喝破する！頭金を入れるほど次が買えなくなる本当の理由

不動産投資で1棟目を買った後、そのまま買い進められる人と途中で止まってしまう人には、明確な差がある。不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、「止まってしまう原因のほとんどは、事前の設計不足にある」と語る。
　
まず多くの人が陥るのが、「目標のない購入」だ。毎月どのくらいの家賃収入を得たいか、その収入で何を実現したいかというビジョンがないまま物件を買うと、収益性の低い物件を選んでしまいがちになる。目標が曖昧なままでは、間違った判断をしていても問題意識が生まれにくく、1棟目で止まるリスクが高まる。「月々いくらの利益で何をしたいか」という具体的な設定こそが、投資の質を変える第一歩だ。
　
次に「頭金の入れすぎ」も大きな落とし穴だ。ローンを減らすために自己資金を大量に投入するのは、一見堅実に見えるが、金融機関の視点では評価が下がる行為でもある。金融機関が重視するのは、万が一の事態に対応できる手元資金の有無だ。頭金を入れすぎて現金が目減りした状態は、次の融資審査でも不利に働く。木村氏は「借金は悪ではなく、使い方の問題だ」と強調する。
　
さらに、ワンルームや区分マンションを選んでしまうケースにも注意が必要だ。利回りが低く、借入に対して利益が出にくい構造になりやすいため、金融機関からの評価が上がりにくい。赤字経営として見られれば、次の融資審査にも当然響いてくる。
　
木村氏は1棟目の役割を「野球の1番バッターと同じ」と語る。いきなりホームランを狙って三振するより、出塁して次につなげることが最優先だ。完璧な物件を追い求めるあまり、経験のない段階でハードルだけが上がっていく状況は避けたい。
　
そして2棟目・3棟目と買い進めるためには、どの金融機関がどのタイプの物件に融資するかを事前に把握した「融資設計」が欠かせない。物件探しの前に融資の出口まで設計できているかどうかが、多棟所有へ進める人と1棟で止まる人を分ける。
　
区分を複数抱えてしまった状態からでも立て直しは可能だ。ただし売却のタイミングと残債のバランスを見誤ると損失につながる。木村氏の周囲には、区分からアパートへの組み替えを経て年間利益を大きく伸ばし、会社を辞めるに至った事例もある。