不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が言い切る！「総支払額で選ぶな」が示す判断の核心

「金利が上がったから、不動産投資はもう終わりだ」。そう感じている人は少なくないだろう。だが不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、その空気の中でも利益を生み続けている投資家が確かに存在すると語る。分かれ道はどこにあるのか。
　
木村氏がまず警告するのは、金利の上下や総支払額ばかりに気を取られる思考だ。同じ物件で金利だけを比べれば、支払いが増えるのは当たり前。だが判断材料がそこに偏ると、本当に見るべきものを見失う。会社の価値を借入総額だけで語る人がいないように、物件もまた、生み出す利益そのものから見るべきだという。
　
では「買ってはいけない物件」とは何か。木村氏が挙げるのは、わずかな金利の変動で赤字に転落してしまう、収益性の薄い物件だ。安心を求めて選ばれがちな立地ほど、その罠に近いという指摘には、思わず背筋が伸びる。安心の象徴のはずが、なぜ危ういのか。その答えは動画の中で丁寧に解かれていく。
　
逆に狙うべきは、金利上昇分を吸収できるだけの利回りを備えた物件だ。とはいえ条件のいい場所は価格も高く、利回りは伸びにくい。そこで効いてくるのが「ずらす」という発想であり、木村氏ならではの立地の捉え直しでもある。
　
一方で、慎重になりすぎて一歩も踏み出せない人もいる。木村氏は、現実離れした最悪の想定で物件を弾いてしまうのは惜しいと釘を刺す。起きにくい事態まで恐れる前に、複数の物件やエリアに分けてリスクを吸収する発想が要るという。
　
高利回り物件につきまとう空室の不安にも、木村氏は具体的な一手を示す。管理会社に任せきりにせず、入居者に響く物件名を自ら設計するという視点は、多くの大家が見落としているものだ。狙う入居者像をどう描くかで、同じ物件の埋まり方すら変わってくる。
　
後半のアフタートークでは、実際の事例が惜しみなく語られる。利回り18.5%、価格帯は2,000万円を切るアパートで、ほぼフルローンに近い形での取得だという。木村氏のコミュニティでは中古であれば利回り10%超えの物件は珍しくなく、8～9%台は資産価値を見込んで残債が減るのを待つ戦略として選ぶ、といった使い分けまで踏み込む。知っているかどうかで、将来の差は静かに、しかし確実に開いていく。