事故物件の｢オバケ調査｣は業界の救世主になるか

2024年8月9日 11時0分

一晩中、さまざまな機器を使って異常がないかを調査している（画像：X「オバケ調査　株式会社カチモード児玉和俊」@kachimode　の投稿より）

今回の記事では、賃貸住宅の「オバケ調査」について取り上げようと思う。といっても、オカルトの話ではない。「事故物件」については、賃料などを引き下げて入居者を募集するのが一般的だが、オバケ調査によってこうした慣例を打破しようという、住宅業界ならではの話なのだ。

事故物件って何？オバケ調査はなぜ必要？

まず、前提を整理しておこう。何らかの理由で入居者がその部屋で死亡した物件のことを、通称で「事故物件」という。

宅地建物取引業法では、物件に瑕疵（かし）、つまり大きなキズがある場合、売買や賃貸借の契約前にそのことを説明することになっている。雨漏りやシロアリ被害などの物理的なキズもあるが、人が亡くなったり、近くに迷惑施設があったりして、心理的に住むことに抵抗を感じるものを「心理的瑕疵」という。法的に、事故物件はこの心理的瑕疵に当たる。

とはいえ、人が亡くなる原因はさまざま。事件や事故で死亡したり、自殺だったり、病死や自然死の場合もある。かつては、どこまで人の死を契約前に告げるべきかあいまいだったため、国土交通省がガイドライン（「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）を設けた。

それによると、家庭で通常に起こりうる自然死や持病による病死、誤飲などの不慮の事故による死などは、対象外とした。ただし、孤独死だったために発見が遅れるような場合、室内の損傷が激しくなるため、特殊清掃や改修などをする必要がある。

こうした場合は、告知する対象となる。また、告知する期間は、賃貸借の場合、発生や発覚から3年が経過するまでとされたが、売買の場合は期限が定められていない。

事故物件と告知された物件は、なかなか住み手が見つからない。そこで、賃料や売値を下げることが慣例的に行われている。きちんと改修したとしても、相場より安くしか貸したり売ったりできないという課題があるわけだ。

【画像】「オバケ調査」とは何か？調査に使う機材や報告書のサンプル、ビジネスの仕組みなど（7枚）

そこで、オバケ調査が登場することになる。オバケ調査を行っているのは、株式会社カチモードの児玉和俊さんだ。

2007年3月から2022年8月まで、賃貸不動産管理や賃貸オーナーの資産管理などの業務に従事してきた。不動産会社を退職して独立しようと考えたとき、当初は普通の不動産会社を想定していた。

ところが、事故物件の対応をしたときの経験を思い出した。物件所有者は仕方がないとあきらめるしかなかったが、それは勤務していた期間ずっと、変わらない姿だった。物件の資産価値を回復させる手立てがあるのでないか、誰もしていないなら自分がやろう、と会社の方針を変えた。

児玉さんが考えたのは、契約前の告知の際に詳しい調査報告書を添えることだ。亡くなった人を知らない人と事故物件の遺族とでは、その部屋に対する感じ方は違う。気持ちが悪いと思うかどうかは、「亡くなった人と住み手の心の距離感」による。

そう考えて、何が起きて、部屋をどう改修したか、実際に泊まり込んだ結果どうだったかなどの「調査報告書」を作成して、しっかり説明することにした。これが、オバケ調査のきっかけだ。

「調査報告書」のサンプル（画像：「カチモード」のホームページより）

あえて宅地建物取引事業者ではない立ち位置に

では、誰がどういう立場で、事故物件に関する報告書を作成してほしいと依頼するのだろう？児玉さんに依頼するユーザーは、賃料をできるだけ下げたくないという賃貸オーナー、オーナーから相談された賃貸管理会社、事故物件を買い取ってリフォームして再販する際に売買価格向上を図りたい買取再販事業者などだ。

賃貸住宅の場合、賃貸の管理を任された管理会社は、同業者がオーナーに接触することを嫌う。調査報告書を作成するには、オーナーと管理会社の双方の協力が必要なため、児玉さんはあえて宅地建物取引事業者になっていない。そうすることで、顧客を奪う目的ではないことがわかり、Win-Winの関係を築いている。

児玉さん自身は宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、賃貸住宅メンテナンス主任者といった不動産に関する資格を持っており、これまでのキャリアを活かして、事故物件の特殊清掃や改修方法が適切かなどの助言も行っている。

さらに、相続支援コンサルタント、遺品整理士、古物商（法人）などの資格・免許を取得し、事故物件の事後の遺品整理や遺族への対応、特殊清掃の相談なども受けられるようにしている。

オバケの有無を調べるために、どんな調査をする？

さて、オバケ調査である。どんな調査をして、異常の有無を報告するのだろう。

調査項目は、①映像録画（ビデオカメラ）、②音声録音（ICレコーダー）、③電磁波調査、④サーモグラフィ、➄風力調査、⑥室温湿度調査、⑦大気圧調査、⑧騒音調査の8項目だ。児玉さんが22時～翌朝6時まで8時間滞在して、機器を使って測定する。

（画像：児玉さん提供）

イギリスでは「幽霊が出る」と伝わるお城が多く、証言された怪現象を科学的に解明しようという調査が行われている。児玉さんはそうした調査の情報を集め、それを基にしたうえで、これまで聞いた異常現象（湿度が高く気持ちが悪い、冷ややかな風を感じる、異常な音がする、人影が見えるなど）を物理的にどう調べたらよいかを物理の大学教授に相談。そのうえで、これら8項目の調査をすることにしたという。

オバケ調査の報告書の一部（調査は継続しているが、報告書のまとめには1時間ごとの数値を記載）（画像：児玉さん提供）

そして、調査して異常がなければ、証明書を発行する。

「証明書」のサンプル（画像：「カチモード」のホームページより）

では、これだけの調査をすると、費用はいくらになるのだろう？

児玉さんによると、日本ではだれもやったことがないサービスで、知名度もないので、いくらなら出せるかを考えて、調査費用を5万円（消費税別）に設定した。

これだけ時間と手間をかけるので、「5万円ではあまり儲けが出ないのではないか」と聞くと、今はスタートアップ価格の設定なので、2024年10月から費用改訂をする予定だという。

オバケを逆手に、ユニークなビジネスモデル

オバケ調査や調査報告書の作成だけでは、なかなか利益が出ないのではないかと疑問に思ったが、カチモードではかなりユニークなビジネスモデルを採っている。

（画像：「カチモード」のホームページより）

カチモードでは、事故物件に関する幅広いサービスを提供しているほか、運用に関するサービスも用意している。オバケ調査の5万円＋消費税で終了する場合もあるが、懸賞金付きの部屋として運用するコンサルタントの契約をすることもできる。

これは、異常がないと判定した家で、住んだ人が不思議な現象を経験した場合、10万～100万円（異常の内容や回数、記録の提供の有無などにより異なる）の懸賞金を出すもの。オバケのマイナスのイメージを、懸賞金によってプラスに変える戦略だ。

なお、カチモードとしてこれまで調査をした35調査のうち、異常が見られたのは5件（近隣に要因があったものを除く）。再調査に進む場合もあるが、これで終わる場合もある。

カチモードで部屋を借り上げるメニューも用意しており、「泊まってみたい」「部屋をのぞいてみたい」といったニーズもあるので、活用方法はいろいろ考えられるというが、こちらの利用はあまりないという。

オバケより怖いもの!? 神主がお祓い拒否!?

児玉さんに、オバケ調査に関するエピソードをいくつか聞いてみた。

雨の日にオバケ調査に出向いたところ、サーモグラフィで天井の特定箇所に冷気が見られた。そこを詳しく調べたら漏水のようだったので、翌朝詳しく調べたところ、排水口が詰まっていたことがわかった、という事例があったという。

漏水がある賃貸物件は、貸せる状況ではないため「気づいてくれてありがとう」と感謝されたという。そこに異常な現象はなかったのだが、漏水はオバケより怖いものなのかもしれない。

また、オバケ調査に行ったところ、神主さんがお祓いのために来られていたが、児玉さんがキッチンの床下収納に違和感を覚えて、とりはずして床下を調べたところ、井戸を発見した。井戸のお祓いをしたほうがよいのではないかと相談したところ、その場にいた神主さんにも、地元の別の神主さんにも断られ、その井戸には触らないほうがよいという助言まであったという。

実は、その部屋は以前から退去理由として、病気になったから、怪我をしたから、離婚をするからといったものが続き、最後に自殺者が出たという物件だった。オバケ調査を依頼されたものの、その部屋は誰にも貸さない部屋になった。ゾッとする話ではないか。

さて、オバケ調査というと、単に怪奇現象を調べるだけかと思いがちだが、事故物件を抱えてしまった賃貸オーナーの救世主として、資産価値を回復するという、住宅業界の課題への挑戦でもあったのだ。住宅業界にどこまで影響を与えられるか、興味深い。