沖縄｢地価バブル期超え｣エリア続出の潜在力
那覇の市街地（写真：TOSHI.K／PIXTA）
沖縄の地価上昇に注目が集まっている。国土交通省が9月に発表した2023年（令和5年）の沖縄の基準地価の上昇率（全用途）が4.9％とトップとなったのだ（全国平均は1.0％上昇）。
沖縄県（全用途）の地価がもっとも高かったのは平成バブル末期の1991年のこと。バブル崩壊で一時は半値にまで下がったが、足元では高値の約8割水準まで戻してきた。住宅地にいたっては、平成バブル期の高値を上回り、史上最高値を更新している。
県庁所在地である那覇市（全用途）はバブル期が高すぎたため、いまだに半分の水準だが、住宅地に関してはほぼ同水準となっている（グラフ参照）。
それ以外に、バブル期と比較可能な沖縄県内の36市町村で見ると、全用途でバブル期を上回っている自治体が全体の半分の18、住宅地では21ある。ちなみに東京23区で全用途の地価がバブル期を上回っている区はゼロだ。バブル期に1556万円だった千代田区の今年の地価は514万円と3割ほどの水準でしかない。もともと地価が安かったとはいえ、沖縄県の地価の上昇ぶりは目を見張るものがある。
ベッドタウンとして人口増加中の八重瀬町
この30年あまりの間に地価が急騰したエリアをチェックしてみよう。まず注目したいのが沖縄本島南部にある八重瀬町だ。2006年に東風平町と具志頭村が合併して誕生した町で、合併当時の人口は2万6510人だった。旧東風平町のバブル期の地価は1万8400円。2023年は7万1500円だから、約3.9倍に跳ね上がったことになる。その主因はベッドタウン化だ。
那覇市のベッドタウン・八重瀬町は自然も豊か（写真：いつか／PIXTA）
八重瀬町は那覇市の東南部に位置し、マイカーで25分、バスでも40分ほどで那覇市街地に行けるロケーションだ。国道や県道といった主要幹線に加え、那覇空港自動車道のインターチェンジも近接し、各方面へのアクセスがいい。
立地条件、交通アクセスに恵まれた八重瀬町は、民間による住宅地整備や行政による土地区画整理事業などで宅地造成が行われ、那覇市のベッドタウンとしての存在感を高めている。
人口も大幅に増えた。合併後ほぼ一貫して増え続け、今年1月の人口は3万2630人。合併後17年で23％も増加した。しかも、今年の人口に占める子ども人口（0-14歳）の割合は19.9％にも達する。全国平均が11.5％だから、いかに子どもの多い町であるかがわかる。明るい展望が見えてくるようだ。
基地の町・北谷は8万円台の地価が13万円台に
町の面積13.91平方キロメートルのうち51.6％を米軍基地が占めている「基地の町」として知られる北谷町もバブル期からさらに地価が大きく上昇した。住宅地は12万6200円と1.77倍に、全用途は13万4300円と1.52倍になっている。北谷から那覇はマイカーで約40分、バス利用で約1時間という立地だ。
北谷町はある住宅メーカーの住み心地ランキング上位の常連で、沖縄県内では5年連続で1位になっている。アメリカンカルチャーが展開する高級リゾート地としても有名で、多くのリゾートホテルのほかに、返還された米軍基地跡にできた都市型商業用リゾート施設「アメリカンビレッジ」は人気スポットとして若者や観光客を引きつけている。
ネットで住宅価格を調べると土地面積120平方メートル、建物面積95平方メートル、間取り3LDK、カースペース3台という新築物件が約5000万円で販売されていた。中には建物面積125平方メートル、築2年のプール付き物件が1億5000万円で販売されていた。
アメリカンビレッジは人気スポットに（写真：changmi／PIXTA）
那覇からフェリーで50分の座間味も人気
沖縄の地価上昇のもう一つの大きな要因がリゾート人気だ。那覇市の泊港からフェリーで50分の離島にもその影響が及んでいる。5つの有人島と大小さまざまな無人島からなる慶良間諸島の代表格である座間味島。ケラマブルーとして名高い古座間味ビーチ、夕日のスポットとして知られる阿真ビーチがあり、海水浴やダイビングなどマリンリゾートでコロナ前の2019年は年間約10万人の観光客を集めていた（うち外国人客は約1万6000人）。
人口は昭和前期の最盛期には2000人を超えていたが、その後1980年には700人台まで減少した。その後やや盛り返し、バブル期は853人。今年は895人とバブル期をやや上回る水準だ。この間、地価は3300円から1万3000円に3.9倍に跳ね上がっている。
村では現在、座間味村過疎地域持続的発展計画（令和3年度〜7年度）に取り組み、移住・定住の促進、交通施設、生活環境の整備、子育て環境の確保などに力を入れている。観光面では欧米系の旅行雑誌やウェブサイトなどでビーチの魅力が取り上げられ、認知度は年々高まっている。
島を訪れる外国人の半数以上が欧米系だという。インバウンド人気がさらに高まり、受け入れ態勢が整備されていけば、リゾート地としての人気化で地価がさらに上がる可能性がある。
本島を代表するリゾート地・恩納村も上昇度が高い。住宅地はバブル期から2.17倍の3万0800円、全用途は同1.6倍の4万6700円になっている。約300軒の宿泊施設がある恩納村には、国内外の高級リゾートホテルが立ち並ぶ。村内の総客室数は5807で沖縄県内で那覇市、石垣市に次いで多い（2020年調査）。2022年には新たなリゾートホテル・施設が数軒開業し、相変わらずの人気ぶりだ。
多くの宿泊施設がある恩納村（写真：丸岡ジョー／PIXTA）
気になる今後の沖縄 焦点の一つは人口
地価が上昇し、人口が増え続けてきた沖縄だが、この先も潮流は変わらないのだろうか。気になるのは人口変動に起きた異変である。今年1月の沖縄県の日本人人口は146万4301人となり、昨年よりも減少した。昨年までは日本国内で唯一の人口増加県だったが、ついに減少県になってしまった。一方、合計特殊出生率は1.70（2022年）で過去最低だった2021年を0.1ポイント下回ったが、それでも全国トップの水準だ。
その理由について県の関係者は「低所得にコロナや物価高騰が重なり、生活に余裕がなくなったことも要因」などと分析している。人口の増減は今後の沖縄経済の状況に大きく左右されそうだ。
地価の上昇による影響はどうか。これまでは、高い出生率→人口増→住宅需要→宅地整備→地価上昇といった流れができていた。出生率低下や人口減少が続くようだと、この図式は崩壊する。また、地価高騰地域では住宅価格の高騰、賃貸価格の高騰などで住民の流出現象が起きる可能性もある。
だが、沖縄経済全体を見ると、明るい兆しは随所にある。まずは観光客の大幅回復だ。コロナ禍で落ち込んでいた入域観光客数が今年度上半期は約420万人となり、前年度同期と比べ約120万人増加した。率にして40％の大幅増。3年連続の増加で、コロナ前2019年度同期の8割近くの水準まで回復した。インバウンドも約53万人と戻ってきている。下半期は国際路線の再開や大型クルーズ船の寄港もあり、さらなる回復が見込まれている。
県の経済動向（4-6月期）も、個人消費、住宅着工戸数、有効求人倍率など好調な指標が多い。
地価の上昇率が全国トップになったという事実、さらに初めて人口が減少したとはいえ日本一高い出生率と子ども人口比率（16.3%）、そして豊かな自然と多彩な観光資源を持つ沖縄のポテンシャルの高さは、日本にあって稀有な存在だ。沖縄の今後の動向に熱い視線が注がれている。
（山田 稔 ： ジャーナリスト）
