「空室率70%、地下は完全閉鎖」新神戸駅直結モールはなぜ“ゴーストタウン”と化したのか？

2025年12月8日 15時30分

建築や都市開発を解説するYouTubeチャンネル「ローエの建築都市解説」が、「【なぜ空室70%？】新神戸駅直結モールがここまで衰退した理由と衰退の現状」と題した動画を公開。神戸の玄関口である新神戸駅に直結する商業施設「コトノハコ神戸」が、なぜ深刻な衰退に陥っているのか、その歴史的背景と構造的な問題を解説した。

動画ではまず、施設の衝撃的な現状が映し出される。2025年7月の報道で「全区画の約7割が空き状態」とされ、地下1階と2階に至っては「完全閉鎖」となっている。実際に撮影された館内は、多くのテナントスペースが白い壁やシャッターで覆われ、週末にもかかわらず人影はまばら。新幹線駅直結という最高の立地からは想像し難い、静まり返った光景が広がっている。

この施設の歴史は、1988年のバブル期に遡る。当初は「新神戸オリエンタルパークアベニュー（通称：OPA）」として開業し、当時関西で最も高い建物として注目を集めた。しかし、バブル崩壊と1995年の阪神・淡路大震災が経営を直撃。その後、2019年に「コトノハコ神戸」としてリニューアルオープンしたものの、苦境は続いている。

ローエ氏は、衰退の根本的な原因として2つの構造的な問題を挙げる。一つ目は、「新神戸駅自体の利用者数が少ないこと」である。同駅は山陽新幹線と市営地下鉄しか乗り入れておらず、在来線がない。そのため、1日あたりの乗車人数（令和5年度・地下鉄）は約9600人と、JR神戸駅の約5万3000人やJR新大阪駅の約6万1000人と比較して圧倒的に少ない。二つ目は、「神戸の中心地・三宮との近さ」だ。地下鉄でわずか1駅の距離に、より大規模な商業施設が集積する三宮エリアが存在するため、買い物や飲食の客がそちらに流れてしまうと指摘した。

一方で、上層階の「ANAクラウンプラザホテル神戸」や、全国からファンが集まる「AiiA 2.5 Theater Kobe」といった集客力のある施設も併設されている。動画では、こうした強みを活かし、神戸市が進める駅周辺の再整備計画「リノベーション・神戸」によって、単なる通過点から目的地へと生まれ変われるかどうかが、今後の再生への鍵となると締めくくった。