不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が、高年収でも融資審査に落ちる矛盾と銀行が重んじる評価基準を紐解く

年収が高ければ不動産投資の融資は順調に進む。そう考えている人は少なくないだろう。しかし実際には、年収1,000万円の会社員が審査に落ち、年収300万円の会社員が同じ融資を通過する例も珍しくないという。数字だけを頼りに物件探しを進めている人ほど、この逆転現象には戸惑うはずだ。住宅ローンの感覚をそのまま持ち込むと、思わぬところでつまずきかねない。特別な資産背景を持たない会社員にとっても、他人事ではないテーマといえる。
　
不動産投資アドバイザーの木村洸士氏は、収益不動産への融資が住宅ローンとは異なる性質を持つ点をまず示す。銀行が重視する評価基準は年収そのものではなく、物件が生み出す収益性や担保としての資産価値、さらに申込者の人柄や生活習慣までを含めた総合的なものだという。年齢や勤務先といった属性はあくまで一つの材料にすぎず、既に保有している物件の収支や、これまでの返済履歴も判断材料になると木村氏は語る。借入の内容によって印象が左右される点も見逃せない。
　
興味深いのは、金融機関ごとに重視するポイントが大きく異なるという視点だ。築年数の古い物件を敬遠する銀行がある一方、土地の評価さえ確保できていれば積極的に融資を出すところもある。都心部の物件は資産価値に対して価格が上振れしやすく、かえって評価を得にくい傾向があるという。木村氏は、こうした違いを踏まえて物件を選ぶことに加え、自分自身の資産構成や書類の内容を金融機関に好まれる形へ整えておく重要性を説く。消費性の高い借入を整理し、保有資産を現金に近づけておくことや、確定申告の内容を黒字に保つ工夫も紹介された。一気に大きな物件を狙うより、規模を抑えた購入を重ねて経験と選択肢を広げる姿勢も勧められている。
　
動画の後半では、月の利益が20万円の中古アパートを、3,000万円の利回り17%でフルローン購入した実例が取り上げられた。担保評価に近い価格で物件を選ぶことの意味が、この一件を通じて具体的に伝わってくる。
　
さらに動画では、融資審査を有利に進める上で役立つとされる、短時間で取得できるという資格の存在にも話が及ぶ。資格や経歴書の書き方一つで印象が変わるという指摘も興味深い。年収の多寡にかかわらず収益不動産への挑戦を検討している人にとって、審査の見られ方そのものが大きなヒントになる。