不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が設計書の重要性を解説！『不動産投資1棟目はこんな物件を狙え!これから投資を始めたい人におすすめの買い進め方を教えます!』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が、自身のYouTubeチャンネル「きむ兄の脱・しくじり不動産 失敗脱出大学」で『不動産投資1棟目はこんな物件を狙え!これから投資を始めたい人におすすめの買い進め方を教えます!』と題した動画を公開した。多くの投資家が第一歩として「物件探し」から始めるが、それこそが失敗の原因になりうると木村氏は指摘する。1棟目から着実に資産を増やしていく「買い進め」を成功させるには、物件を探す前に詳細なプランニングを立てることが不可欠だと解説した。

木村氏は、不動産投資で失敗する理由を2つ挙げる。1つ目は「数字に弱い」こと。物件の収益性をシミュレーションせず、立地やブランド感といった曖昧な要素で高額物件を購入してしまうケースが多いという。2つ目は「戦略のなさ」である。不動産会社はあくまで物件を売るプロであり、投資家一人ひとりの資産形成プランまで考えてくれるわけではない。言われるがままに買ってしまうことが、買い進めが続かなくなる大きな原因だと警鐘を鳴らした。

木村氏は「買い進め方というのは、物件を探すことではないんです」「設計書を作ることなんです」と断言する。最初にやるべきことは、どのような物件を、どの金融機関を使って、将来的に何棟まで買い進めていくのかというシミュレーションプランを作成することだという。動画では、価格、利回り、返済額、経費などを考慮したキャッシュフローの計算方法を具体的に提示した。例えば価格5,000万円・利回り7%の新築物件よりも、価格3,000万円・利回り12%の中古物件の方が、月々のキャッシュフローが大きくなる可能性を示し、数字に基づいた判断の重要性を説いた。

さらに、このプランには「どの金融機関から融資を受けるか」という視点が不可欠だと語る。金融機関によって融資の対象となる物件は異なり、金利や返済期間も大きく変わってくるからだ。自分の買い進めプランに合った融資戦略を立て、それに沿った物件を探すという順番が正しいと説明した。木村氏は金融機関ごとに得意とする物件タイプやエリアが異なる点にも言及し、戦略的な金融機関選定の必要性を強調している。

良い物件を探すという行動から脱却し、まずは自分自身の買い進めプランという設計書を作ることが、不動産投資成功への第一歩となる。計画を立てることで、不動産会社の提案に流されることなく、自分にとって本当に価値のある物件を見極められるようになるだろう。資産形成の戦略構築に関心を持つ層にとって、数字に基づいた投資判断の重要性を認識する契機となる内容である。