土地や建物を相続した場合、知っておくとおトクになる制度や、知らないとペナルティがある制度があります。とくに、罰則規定がある制度については知っておく必要があります。今回は、比較的新しく制定された土地や建物の相続にまつわる制度について、相続・贈与についての本を多く監修している相続実務士の曽根恵子さんに教えてもらいました。

※ この記事は『【図解】相続＆贈与のすべてわかる本 令和8年度改正対応版』（扶桑社刊）より一部抜粋、再構成の上作成しております。

相続したあき家を処分したいときに利用できる「特例」

相続した家が遠隔地にある場合、住むわけにもいかずあき家のまま放置してしまうケースも出てきます。

しかし、あき家のままでも固定資産税はかかりますし、管理費用もかかります。また、あき家には犯罪リスクや火事や事故の原因となるリスクもあるため、使いみちがないのであれば、できれば処分したほうがいいでしょう。

あき家を処分して売却益が発生すると、当然ですが税金がかかります。そこで利用したいのが、「被相続人の居住用財産（あき家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。この特例を使えば、相続した土地を売却した場合、売却益のうち最大で3000万円を控除できます。

この特例を利用するためには、相続開始から3年経過した年の12月31日までに相続した土地を売却する必要があります。この特例は、現在のところ、2027年12月31日までの時限措置となっています（延長される可能性はあります）。

土地は売りに出しても、すぐに売却先が見つからないケースも。ですから、相続したあき家を処分したい場合は、なるべく早く対処しましょう。

そのほかにも、1981年5月31日以前に建築された家であること、相続開始の直前に亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったこと、区分所有建物登記がされている建物でないことなどの要件があります。

要件を満たしていれば、節税効果の高い特例ですので、特例を受けられるかどうか確認しておきましょう。

相続した土地が売れなかったときは「国に頼る」

相続した土地が不便な場所にあったり、過疎地にあったりする場合などは、売りに出してもなかなか買い手が見つからないこともあります。当然、そのまま所有しても維持費や税金はかかります。

そんなときに利用したいのが、2023年からスタートした「相続土地国庫帰属制度」です。これは、不要な土地を国が管理・処分してくれる制度です。

ただし、どんな土地でもいいというわけではありません。いちばんの注意点は、建物を解体・撤去して、更地にしなければならない点です。

さらに、審査手数料と土地管理費相当額の負担金が必要となるため、金銭的な負担も発生します。審査手数料は、土地1筆（土地の単位）あたり1万4000円です。

このように、手間と時間、費用もかかるので、この制度の利用は、あくまで選択肢のひとつと考えておきましょう。国に頼らなくてもいいようになんとかして売却先を見つけたいところです。

しないと罰則！「相続登記」とは

土地や建物を相続したときに気をつけなければならないのが、相続登記をしなければならない点です。

不動産を取得したら不動産登記をしなければなりません。土地や建物を相続したときも、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行うことが法律で義務づけられています。

この規定に違反すると、10万円以下の過料が課されることがあります。「不動産を相続したら相続登記を忘れないようにしましょう」（曽根さん）。

同様に、2026年4月からは、不動産の所有者は、住所や名前が変わったら、2年以内に変更登記の申請をすることが義務づけられます。こちらも怠った場合は5万円以下の過料が課されます。

変更登記の義務化に伴い、「スマート変更登記」という制度もスタートします。これは、法務局が定期的に住基ネットを確認して、住所や名前の変更があったら、本人にメールで連絡、了解を得たうえで、職権で変更登記をする制度です。

「スマート変更登記」の手続をしておけば、その後は法務局で住所等変更登記をしてくれるので、住所等の変更があるたびに自分で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。