【マンション】地方こそ危ない！？大規模修繕工事の「談合」の実態と身を守る方法

大規模修繕工事の「談合」といえば、大都市の限られたマンションで起こるニュースだと思っていませんか？
しかし、日経新聞の報道で「東海3県（愛知・岐阜・三重）でのマンション修繕談合疑惑に立ち入り検査が入った」ことが明らかになり、実は「地方都市のほうが談合が起きやすい」という実態が浮き彫りになってきました。
今回は、さくら事務所代表取締役社長の山本直彌さんとアシスタントの中山さんが解説する「談合のカラクリと、管理組合が身を守る方法」を分かりやすくお届けします！

■なぜ地方都市のほうが「談合」が起きやすいのか？
2023年春に東京のマンションで発覚した大規模な談合問題。そして今回の東海地方での立ち入り検査。山本さんによると、この問題は決して都市部だけの話ではなく、むしろ地方都市のほうが「構造的に談合が起きやすい土壌」があるそうです。
●施工会社の数が限られている 首都圏や関西圏に比べて、地方都市は大規模修繕を行える施工会社の数が限られています。すると、特定の会社同士で「前回はA社が受注したから、今回はB社に譲ろう」といった暗黙の了解（持ち回り）ができやすくなります。
●「談合」への違和感が薄れやすい いつも同じ顔ぶれの会社で受注を回していると、業界内でそれが当たり前になり、談合に対する違和感が薄れてしまうという恐ろしい実態があります。

■住民の負担が増える？「談合」の黒いカラクリ（何が問題なのか？）
「工事がちゃんとしていれば、談合があっても別にいいのでは？」と思う方もいるかもしれません。しかし、談合が行われると、最終的に損をするのはマンションの区分所有者（管理組合）です。
その代表的なスキームが、「設計監理方式」を悪用したものです。
1.設計監理会社が、相場より「著しく安いコンサルティング費用（設計監理費用）」を提示して管理組合から仕事を受注する。
2.設計監理会社は、裏で特定の施工会社を「勝者（チャンピオン）」に決める（出来レース）。
3.勝者となった施工会社から、設計監理会社へ「バックマージン（工事費用の5～10%程度）」がキックバックされる。
4.そのバックマージン分は、しれっと「修繕工事の費用」に上乗せされて管理組合に請求される。
つまり、コンサル費用が安く見えても、裏で上乗せされた多額の工事費を支払わされているため、トータルで見ると管理組合が多大な不利益を被っているのです。

■どうやって見抜く？談合から身を守る3つのポイント（どう対策する？）
こうした悪質な談合から大切なマンション（修繕積立金）を守るためには、管理組合が「丸投げ」をやめることが最大の防御策です。具体的には以下の3つを意識しましょう。
1.丸投げせず、関心を持つ姿勢を見せる 「プロに任せれば安心」と丸投げする管理組合は、格好のターゲットにされます。理事会がしっかり関心を持ち、チェック機能が働いているとアピールするだけで、談合のリスクは大きく下がります。
2.「談合対策」を直接質問する コンサルティング会社を選ぶ際、「御社は談合を防ぐためにどのような取り組みをしていますか？」と直接質問してみましょう。ここでの回答が曖昧な会社は、リスクが高いと判断できます。
3.「安すぎるコンサル費用」には要注意 コンサルティング費用の目安は、おおむね「大規模修繕工事の総コストの5%程度」です。これより「著しく安い」場合は、裏でバックマージンをもらっている（談合の）可能性を疑うべきです。

■よくある質問（FAQ）
Q. 「設計監理方式」は悪徳な方式なのですか？

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