韓国で外国人が「不動産を爆買い」の果て…大統領執務室の“隣地”を「中国政府」が取得。韓国人が怒る〈不動産逆差別〉の全貌
1997年のアジア通貨危機の際、国家財政の破綻を防ぐべく、外資誘致のために不動産取得規制を大幅に緩和した韓国。しかし現在、外国人による韓国不動産の「爆買い」が安全保障上のリスクや、国内の厳しい融資規制を受ける自国民との「逆差別」問題として浮上し、一転して規制を厳格化する動きをみせている。本記事では、韓国における外国人不動産取得規制の変遷と最新動向、そして日本人が韓国不動産を取引する際に知っておくべき手続きの壁について、国際司法書士の中村圭吾氏が解説する。
外国人による「不動産爆買い」、韓国政府が待ったをかける
歴史的背景：1997年通貨危機で「許可制」から「届出制」へ
韓国では当初、1961年に制定された「外国人土地法」により、外国人の不動産取得は政府の事前許可が必要とされていた。無許可の取引は無効となる強力な規制であったが、転機となったのは1997年のアジア通貨危機だ。
国家財政が破綻寸前に追いやられるという空前の国難を前に、外国資本の誘致が急務となった韓国政府は、1998年6月に法改正を実施。それまでの「事前許可」制を「事後申告」制へと大幅に緩和する法改正を実施。軍事施設や文化遺産保護区域などの特定地域を除き、それまでの「事前許可制」を「事後申告制」へと大幅に緩和した。これにより、取得後60日以内（売買契約は30日以内）に届出をするだけで土地取得が可能となったのである。
外国人に対する監視の目が強まったワケ
しかし現在、その副作用が顕在化している。安全保障上の懸念や、韓国内の厳しい融資規制を受ける韓国の国民との「逆差別」などが問題視されるようになったのだ。これを受け、本年8月には首都圏の住宅取得における事前許可制や2年間の実居住義務を導入（通称“2年ルール”）。さらに、外国人が国内不動産を売却する際には、譲渡所得税の申告・納付を担保する「不動産譲渡申告確認書」の添付を義務付けるなど、登記手続きにおいても厳格化が進んでいる（規制の詳細は後述）。
市場を揺るがす「安保リスク」と「逆差別」
安全保障上の脅威となる可能性が指摘される契機となったのは、2018年12月に中国政府がソウル市龍山区梨泰院一帯の約4,162m2（約1,256坪）を300億ウォンで購入した事件である。この土地は、大統領執務室や大統領官邸、韓国政府に返還される予定の米軍龍山基地跡（旧キャンプ・コイナー）という重要施設から約1キロ前後の地点に位置する。にもかかわらず、2025年5月に至るまで6年以上ものあいだ、この取引は国民に知らされていなかった。
尹錫悦（ユン・ソギョル）大統領（当時）は2022年5月に大統領の執務室を龍山区に移転したが、中国政府による土地取得が明らかになっていれば、龍山区への移転を進めていたのかどうかについても疑問が残る。この土地に建物はまだ建てられていないが、諜報・偵察活動の拠点として活用されるのではないかと懸念する指摘がある。
一方、2022年以降、首都圏の住宅市場では、住宅取引が持続的に増加するなかで、投機的な動きが目立つ。高価な住宅を現金で購入したり、未成年者が不動産を取得したりしているのだ。
国土交通部が本年11月に発表した調査（2024年6月〜2025年5月対象）によると、外国人による違法疑い事例438件を調査した結果、47.9％にあたる210件の取引で違法行為が発覚。
1．海外資金の不法持ち込み
2．無資格賃貸業
3．取引金額および契約日などの虚偽申告
4．仮装贈与
などが含まれているという。韓国政府は、調査を継続するとともに、関係省庁と協議をして外国人による違法土地取引に対して、法的な制裁に乗り出す構えだ。
特に問題視されているのが、資金調達における「逆差別」だ。内国人（韓国人）は国内金融機関から融資を受ける際、LTV（住宅担保貸出比率）やDSR（総負債元利金償還比率）などの厳格な規制を受ける。対して外国人は、規制の緩い自国の金融機関で資金を調達することで、韓国の厳しい融資規制を回避できる状態にあるため、批判が強まっているのである。
政府の強力な規制対応
国民の世論の高まりを受けて、韓国政府は本年8月26日、ソウル市内全域と同市に隣接する水原市・城南市・高陽市など23市郡、同じく近隣の仁川市内の7地域を「外国人土地取引許可区域」に指定。外国人（外国法人・政府を含む）が一定面積以上の土地を購入する場合に、事前の許可を必要とする「事前許可制」を導入した。
SOHO等の小規模ビジネスに使用される目的で取引される「オフィステル」を除き、外国人が区域内で住宅を購入する場合、事前の許可に加え、引き渡し後4ヵ月以内に入居と、2年間の実居住義務が課せられる。違反した場合は、土地取得価額の最大10％の履行強制金が賦課されるされる厳しい内容だ。国土省はこれを「外国人の爆買いによる価格高騰を防ぐ措置」と説明している。
また、野党「国民の力」党からは、外国人が保有する住宅への資産税を内国人の2倍、地方税である住宅取得税を30％（30億ウォン超の不動産は50％）引き上げる法案を上程。さらに、譲渡所得税を2倍化するほか、現在、非課税になっている非居住者の賃料収入への課税などを盛り込んだ方針も示されている。
「事前許可制」導入による効果
このような抑制策の効果か、外国人による土地取引は減少傾向にある。マンション等の集合住宅を購入し、所有権移転登記を終えた外国人は本年1月606人に。許可制が導入された8月には1,051人まで7ヵ月連続で増加したが、9月は976人に減少し、10月には560人と、半分程度まで急激に減少した。これは、2023年4月（427人）以来、最も少ない結果となった。
現地メディアの報道によると、業界関係者は「土地取引許可制の施行により、土地取引のハードルが高まった」と指摘している。
取引前にチェックすべき、外国人特有の「壁」
日本人が相続した韓国の不動産を売却したり、韓国の不動産による投資を考えたりと、韓国で不動産取引を行う場合、内国人にはない特別な手続きや税制上の制約が存在することを理解しておく必要がある。
1．外国人特有の登記用登録番号と住所証明
韓国の不動産登記簿上の名義人は、氏名や住所のほかに、住民登録番号で特定されている。しかし、外国人は住民登録番号がないので、これに代わる「不動産登記用登録番号」を、実際に不動産の残代金の決済をする前に、取得しなければならない。
この登録番号は、以下のいずれか。
外国人登録番号：「出入国管理法」に基づき在留地を管轄する地方出入国・外国人官署の長が付与したもの。
国内居所申告番号：「在外同胞の出入国と法的地位に関する法律」に基づき付与されたもの。
不動産登記用登録番号：国内に在留地がない場合、大法院（最高裁）所在地を管轄するソウル出入国・外国人管理庁の長が付与したもの。
また、住所を証明するために韓国の人は住民票があるが、外国人は以下のいずれかを提供する必要がある点も注意が必要だ。
・外国人登録事実証明（外国人登録をした場合）
・日本の自治体が発行した住民票（日本の住民票を韓国の登記所に提出するためには外務省でアポスティーユを取得する手続きが必要）
2．譲渡時（売却時）に課せられる厳格な手続き
外国人が不動産を売却し登記申請を行う際、税務署長発行の「不動産譲渡申告確認書」の添付が義務付けられている。これは、制度に不慣れな外国人の譲渡所得税申告漏れを防ぐための措置である。また、非居住者である外国人は税制上も「居住者」より厳しく扱われるため、投資を考える際は現地の税負担も考慮した長期的な収支予測が不可欠である。
中村 圭吾
司法書士・行政書士アデモス事務所
代表
