アジア富裕層が吊り上げ､マンション急騰の脆弱
東京のマンション価格はアジア主要都市と比べると割安な面も（撮影：今井康一）
近年、マンション価格が高騰しています。とりわけ東京都内では、1億円を超える高額のマンションが次々と売れて、話題を呼んでいます。マンション価格は、バブルなのでしょうか？ バブルだとすれば、いつ弾けるのでしょうか？ 今回は、首都圏のマンション価格の動向と対応について考えてみましょう。
まず、マンション価格の近年の動向を確認します。国土交通省が公表している不動産価格指数によると、2010年を100とした直近2022年10月の価格指数（全国）は、以下の通りです（※外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読みください）。
住宅地や戸建住宅はあまり変わっておらず、マンションの高騰が突出しています。とりわけ首都圏のマンションは、2020年頃まで「東京オリンピック後に暴落する」という予想もありましたが、今も高額の新築物件が飛ぶように売れており、中古市場を含めて引き続き堅調です。
マンション価格高騰の原因については、よく建築資材や工賃などのコストアップの影響が指摘されます。ただ、同じく資材を使う戸建住宅の価格があまり上がっていないところを見ると、コストアップ以外の要因が大きいということになります。
では、マンション価格、とりわけ首都圏の市場は、バブルでしょうか、正常な状態なのでしょうか。バブルを「実態経済から乖離した価格形成」と定義し、確認してみます。
首都圏の新築マンションの平均販売価格は6510万円（2023年1月、不動産経済研究所）で、日本人の平均年収461万円の14倍に達しています。住宅ローンの借入可能額は年収の7倍程度とされており、首都圏のマンションは、多くの人が借金しても買えない高嶺の花になっています。
タワーマンションに代表される高額物件を誰が買っているのでしょうか。パワーカップル（夫婦とも年収700万円以上のカップル）が注目を集めますが、主力は、相続税を節税したい日本の富裕層や投資対象にしている中国などアジアの富裕層です。
このうちタワーマンションを使った節税、いわゆるタワマン節税とは、相続税の財産評価は同じマンションなら階層の高低に関係なく一律なので、高額の高層階を購入すると、財産評価額を抑えられるという方法です。
高額物件の市場は、居住という実態経済の目的から離れて、節税や投機といったマネーゲームの主戦場になっており、1990年頃の昭和・平成バブルと同じ構図になっています。膨らみの大きさや地域的な広がりは昭和・平成バブルほどではないものの、明らかにバブルだと判断できます。
アジアの富裕層からの資金流入は続く
17世紀オランダのチューリップ・バブルに始まるバブルの歴史を振り返ると、大半のバブルが10年足らずで弾けています。とすれば、今回のマンションバブルも近く崩壊するのでしょうか。バブルを膨らました要因が変化するかどうかを確認しましょう。
1つ目の要因は、中国などアジアの富裕層からの投機資金の流入です。東京の不動産価格は、近年かなり上昇したとはいえ、アジアの主要都市と比べてまだまだ割安です。不動産経済研究所によると、東京都港区元麻布にある高級マンションの価格を100としたアジア主要都市の高級マンションの価格は、以下の通りです（※外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読みください）。
そして、昨年からの円安で、海外の投資家から見た東京の不動産の割安感は、さらに強まっています。海外の富裕層は、魅力的な東京市場を簡単に見限るとは思えません。したがって、1つ目の「海外の富裕層からの資金流入」という要因は、今後も続きそうです。
2つ目の要因は、日本の富裕層によるタワマン節税のための投資です。このタワマン節税に関して、最近、関係者に激震が走りました。昨年12月に公表された「令和5年度税制改正の大綱」で、タワマン高層階の相続税財産評価を実勢価格に近づける検討をする旨が示されています。
まだ具体的にどのようにすると決められたわけではありませんが、もし法改正が実現し、タワマン節税ができなくなったら、日本の富裕層の買いの勢いは確実に弱まっていくでしょう。2つ目の「日本の富裕層によるタワマン節税」という要因は、近く消滅します。
日銀の金融緩和政策が今後もバブルを下支え
3つ目の要因は、日銀の金融緩和政策です。昭和・平成バブルは、1980年代の日銀の金融緩和によって始まり、三重野日銀総裁による引き締めによって崩壊しました。今回のマンションバブルでも、黒田総裁の異次元の金融緩和による超低金利がバブルを側面支援してきました。
先日、黒田総裁の後任に植田和男氏が内定しました。植田氏は金融緩和を維持する意向のようですし、仮に心変わりしたとしても、異次元の緩和を修正し、利上げするのは物理的に困難でしょう。よく「利上げしたら国民の住宅ローンの返済が滞って、パニックになる」と言われますが、日銀自身も深刻な事態に陥るからです。
日銀は、異次元の緩和で国債を大量に購入してきた結果、2022年末で564兆円の国債を保有しています。雨宮副総裁の昨年12月の国会答弁によると、1％の金利上昇で日銀が保有する国債に28.6兆円の評価損が発生します。日銀の自己資本は5兆円しかないので、1％と言わず0.2％でも利上げすれば実質債務超過になってしまいます。
日銀が債務超過になったら、円に対する信認が失われ、円安・インフレが加速する可能性が高まります。増資で債務超過を免れるなどの方策があり、利上げが「絶対に不可能」とまでは言いませんが、極めて困難な政策転換であるのは間違いありません。日銀は、自身が生き延びるために、今後も金融緩和でバブルを後押しし続けるのです。
このように、マンションバブルを演出した3つの要因のうち、「海外の富裕層からの資金流入」と「日銀の金融緩和政策」は今後も続き、「日本の富裕層によるタワマン節税」は近く消滅する可能性があります。これらを総合的に見ると、マンションバブルは簡単には崩壊せず、さらに急騰する可能性は低いにしても、向こう5〜10年は高値での推移が続くと筆者は予想します。
もちろん、タワマン節税の消滅が大きくクローズアップされたり、日銀が金融政策を転換したりすれば、バブルは崩壊するかもしれません。また、バブルは一種の共同幻想なので、そういう大きな出来事がなくても、ちょっとした社会のムードの変化であっさり弾けます。
首都圏のマンション購入はリスクが大きい
では、バブル崩壊のリスクがある首都圏のマンションに対し、われわれはどう向き合うべきでしょうか。まず、投資対象として首都圏のマンションを購入するのは、価格下落のリスクが大きく、避けるべきでしょう。すぐに崩壊はしないとしても、今が高値圏という可能性が高いからです。
すでにマンションを所有しているという人も、さっさと高値で売り抜けるのが得策です。ただし、居住用として首都圏のマンションを購入し、資産価値を気にしないというなら、慌てて売る必要はありません。
これから居住用に首都圏のマンションを購入しようと考えている人は、リスクを直視する必要があります。色々なリスクがある中で何より考えたいのは、ローンを返済できなくなるというリスクです。
今は2人合わせて年収1400万円以上というパワーカップルも、病気、リストラ、離婚などで年収が半減するリスクはあります。バブル崩壊後に、年収が半減してローンの返済が困難になり、慌ててマンションを売ったら価格が下がっていて、巨額の借金だけが手元に残った……という悲惨なシナリオが考えられます。
ますます不透明さを増す現代社会。リスクを直視するなら、首都圏のマンションを購入するのではなく、賃貸物件に住むという選択が断然お勧めなのです。
（日沖 健 ： 経営コンサルタント）
