農地にマイホームは建てられる？実体験をもとに、宅地建物取引士が手続きを解説
家を建てたくても、法律で禁じられている土地があります。「農地」もそのひとつ。しかし、手続きによっては宅地に変更できます。宅地建物取引士で、親の持っていた農地を用途変更して家を建てた日刊住まいライターが、その手続きをリアルにレポートします。時間はかかりましたが、さまざまなメリットがありました。
念願のマイホーム！でも敷地は家を建てられない農地
筆者は5年前に、ハウスメーカーで家を建てました。敷地は親が持っている「元農地」です。
農地法という法律で、住宅を建てることが禁じられている土地だったため、宅地に変更するまでに約2年という月日を費やすことになりました。
分譲地などに家を建てるケースと比較すると、かなり時間がかかりましたが、元農地ということで、周囲の環境もよく、予算を抑えて満足の家を建てることができました。
農地を宅地にするメリットは価格の安さ
筆者は、親の農地を宅地に転用して家を建てたわけですが、通常の土地購入を考えている人にもメリットはあります。それは土地の価格の安さ。
筆者が家を建てた土地を例にして説明しましょう。上の画像は、実際の固定資産税評価証明書のコピーです。畑（農地）の欄の固定資産税評価額を見ると、�屬△燭蠖�十円程度。これが宅地になると�屬△燭蠖�千〜数万円に。ですので地価でみても数十倍から数百倍の価格差があります。
赤枠で囲った宅地は1327.96�屬�548万5802円であるのに対して、青枠の農地（畑）は、1404.00�屬�7万3808円。
ほぼ同じ面積なのに、なんと宅地と農地では固定資産税評価額が、74倍以上も差があることがわかります。
実際の売買の場合では、固定資産税評価額ほどの差はでませんが、農地として売買する場合と宅地として売買する場合では大きな差があります。
宅地よりもかなり安い価格で取得できる。これが農地を宅地にして利用する魅力です。
マイホームを実現しようと思ったとき、総予算のなかで土地の購入費用を抑えることができれば、その分、建築費に回すことができます。
農業を守る2つの法律をクリアしないと家が建たない
農地に家を建てられない理由は、おもに2つの法律にあります。
ひとつは、「農業振興地域の整備に関する法律」。いわゆる農振法で定められた「農業振興地域内農用地区域内」の農地。これは「青地」や「農振農用地」と呼ばれます。
通常青地（※）は、農業の振興が目的になっているので農地以外の利用をすることにかなり制限がかけられています。
もうひとつは、「農地法」です。農振法が農業を振興することを目的とするのに対して、「農地法」は、食料の安定供給の確保のために守らなければならない、農地の基本的なルールを定めたものです。
この2つの法律の制限をクリアしなければ、家を建てることはできません。
一般的には農地として維持していくべき土地は、税負担が軽くなるように設定されています。同時に農地以外に利用しようとすると、規制が厳しく手続きにはかなりハードルが高くなります。
筆者が建てようとした農地は、まさにこのケースでした。
※青地とは別に、農業振興地域内農用地に定められていない「区域外」の農地というのもあって、これは青地に対して「白地」と呼ばれます
「農振法」と「農地法」の手続きをクリアするにほぼ2年！
この「農振法」と「農地法」の手続きをクリアするには、宅地建物取引士である筆者にとっても、想定外の時間がかかりました。
とくに「農振法」での除外の手続きにかかった期間は20か月。実際に要した各手続の時間は以下のとおりです。
・農振除外申請…6か月
・農振除外…14か月
・農地転用申請…1か月
・農地転用…2か月
これだけ時間がかかったいちばん大きな原因は、農振除外といわれる農振農用地からの除外の手続きにあります。筆者の居住する自治体の農業委員会では、1年に1回しか受けつけていなかったのです（※）。
もともと窓口で担当者に確認した段階では、10か月程度と聞いていたので、予定より4か月以上遅延したことになります。
この手続きに要した期間については正直、誤算でした。
「農地法」については当初見込みとおりに手続きが進みましたが、とはいっても3か月の期間を要しています。
※大きな自治体では年に2回受け付けているケースもあります
申請の手続きは行政書士や建築業者に依頼する方法も
実際に農地を宅地にするための手続きでは、具体性のほか実現可能性が問われます。ですから、申請書の作成や建物配置図や資金計画などが必要になります。
この手続きについては、筆者がすべて書類を準備して手続きを行いました。行政書士などにすべて依頼することの方が多いかと思いますが、自分でできない手続きではないと思います。
仮に行政書士に依頼して、2つの法律をクリアする申請を同時に進める場合、農振除外申請に10万円前後、農地転用に約5万円前後の費用がかかります。
もし、ハウスメーカーや工務店と家を建てる話が進んでいれば、この申請を一括して手続きしてもらう方法もあります。
時間に余裕があれば、申請する価値はある！
農地は農家の維持や、農業を振興するために、さまざまな法律や制度によって守られています。
農地を転売目的にしたり、無秩序に家を建てたりして虫食いのような状態にすると、耕作が非効率になってよい農業ができなくなります。ですから農地の取引や転用にも、法律によって厳しい制限がかけられています。
したがって、農地を宅地にするには、事前にその土地の状況を役所の農業委員会などに宅地にできそうな場所であるのか、事前調査しておく必要があります。
また、道路や上下水道、電気といったインフラなども未整備なことも多いので、それらを整備できるのか、その整備費用の負担はどうなるのかなども検討しておく必要があります。
さらに農地でも田などであった土地の場合には、地盤の状況や水はけの問題なども想定しておく必要があります。
たしかに農地を宅地にすることは、時間がかかることは覚悟しないといけません。しかし、景観が気に入り、できるならそこに家を建てて住みたいと思うなら、筆者のように申請する価値はあると思います。
申請をしていた当時、農業委員会の窓口担当者から言われた言葉が心に残っています。
「農地法も農振法も。そこに人がいなければ（住まなければ）法の目的は実現できませんから…」
農地に家を建てられないというのは、絶対的なことではないのです。
