海外不動産投資家の宮脇さき氏が警告、金利4%なら「同じ家に住み続けるだけで年66万円増」変動ローンの落とし穴

海外不動産投資家の宮脇さき氏が、自身のYouTubeチャンネルで「【変動金利の罠】金利1%→4%上昇で返済額が月5.5万円増！ 知らないと危険な「住宅ローン異常事態」の真実」と題した動画を公開した。
2026年7月31日には日米が1998年以来およそ28年ぶりとなる協調介入に踏み切り、円相場に注目が集まっている。
宮脇氏は、日本経済新聞の「日銀は一旦4%まで利上げすべき」との提言を手がかりに、金利上昇が家計に何をもたらすのか、その背景や対策を独自解説している。

宮脇氏はまず、提言の主が米イェール大学名誉教授でアベノミクスを設計した浜田宏一氏だと紹介した。
その根拠は日米の金利差で、「2.5%以上ある政策金利差を放置したままでは円安に歯止めがかからない」と主張する。
日銀は2026年6月に政策金利を31年ぶりの高さとなる1%へ引き上げたが、4%までは依然3%の開きがある。
新規に借りる人の約75%が変動金利を選び、住宅金融支援機構の調査では利用者の53.4%が0.5%以上1%未満の金利で借りている。
借入3500万円・35年・金利0.7%の元利均等返済で試算すると、月々の返済額は約9万4000円だが、政策金利が2%なら約11万1000円、4%なら約14万9000円に上る。
同じ家に住み続けるための追加料金が月5万5000円、年間66万円ほど増える計算だ。

続いて、変動金利に多い「5年ルール」と「125%ルール」を取り上げた。
前者は金利が上がっても5年間は引き落とし額を据え置き、後者は見直し後の返済額を従来の1.25倍までに抑える仕組みである。
ただし返済額は同じでも利息の割合が膨らんで元本が減らず、宮脇氏はこれを「痛みを後ろにずらす仕組み」と表現した。
一方で、利上げを見送れば円安は止まらず、日本円は対人民元で1992年4月以来の安値を付け、過去1年で対ドル約9%、対人民元約14%下落した。
返済額が増えるか、同じ給料で買えるものが減るか、どちらの形で家計が削られるかの違いにすぎないと宮脇氏は指摘する。
ローンとは無縁の富裕層も、円高に転じれば外貨建て資産の円換算額が目減りするため、金利の行方は無視できない。

もっとも、日銀が8月5日に公表した議事要旨では、景気を熱くも冷やしもしない「中立金利」は2%程度との意見が示され、現実的な着地点は2%前後だという。
それでも月約1万7000円の負担増となるため、金利のタイプや次の見直し時期、借り換えの損益分岐点を今のうちに確認するよう助言した。
最後に宮脇氏は、「漠然とした不安ではなく、自分の場合はどうなのかを当てはめて考えてほしい」と動画を締めくくった。