【マンション管理】変更ありきは失敗のもと？今の管理会社も比較に入れるべき理由とは？

マンションの管理に不満を感じたとき、すぐに「管理会社を変えよう！」と考えていませんか？
しかし、最初から「変更ありき」で動いてしまうと住民同士の意見がまとまらず、失敗に終わるケースが少なくありません。実は、新しい会社を探す際に「今の管理会社」も比較対象に残しておくことが、成功への一番の近道です。
今回は、さくら事務所代表取締役社長の山本直彌さんとコンサルタントの山中さんが解説する「失敗しない管理会社選びのリアル」をお届けします！

■なぜ現行の管理会社も比較検討に入れるべきなのか？
「変えたいのになぜ今の会社を比べるの？」と思われるかもしれません。山本さんと山中さんによると、これには大きなメリットがあるそうです。
●組合員の合意が得やすくなる 管理会社の変更には区分所有者（組合員）の同意が必要です。現行会社と新しい会社を同じ条件で横並び比較することで、「なぜ変えるのか」「どこが良くなるのか」を客観的かつ分かりやすく説明できます。
●期待値と改善点がはっきりする 横並びで比べることで、「今の会社では対応できなかった点が、新会社でどう改善されるか」という具体的な違いが見えてきます。

■失敗しない！管理会社変更を進める3ステップ（どう進めるべきか？）
数多くの管理組合をサポートしてきた株式会社さくら事務所によると、管理会社の変更は「手段」であり「目的」ではありません。まずは以下のステップで現状を整理しましょう。
１．変えたい理由（課題）を明確にする 「清掃が行き届いていない」「理事会への提案がない」など課題を整理します。内容によっては会社を変えず、現行会社への申し入れだけで解決する場合もあります。
２．現在の「管理委託契約」を検証する 他社に見積もりを取る前に、今の契約金額や内容が適正か検証します。調べてみると「実は相場より安かった」「契約以上の業務を行ってくれていた」という実態が判明することもあります。
３．現場スタッフの働きを評価する 現地で働く管理員や清掃スタッフの評価も大切です。管理会社を変えると、住民から信頼されている優秀な現場スタッフまで変わってしまうリスクがあります。

■比較した結果「今の会社のまま継続」になるのはなぜ？
他社と比較検討した上で、結果的に「今の管理会社のまま継続する」結論になるケースも多いと山中さんは語ります。
・他社と比較してみたら、実は今の会社の方が安かった
・契約解除を恐れた現行会社が、委託費の減額を提案してきた
・現場スタッフの評判が良く、変更しない方が住民の満足度が高いと判断された
最初から変更ありきで進めて新会社の費用が高くなった場合、「高くなるなら今のままでいい」と住民の反対にあい、合意形成が難しくなることもあります。

■よくある質問（FAQ）
Q. 他社に見積もりを取っていることが、今の管理会社にバレませんか？
A. 設備点検などの下請け協力業者が重なっている場合、情報が漏れるケースはよくあります。完全に隠すのは難しいため、情報管理や伝え方に配慮して進行する必要があります。

Q. 管理会社から撤退を打診された場合は？
A. この場合は現行会社を含めた比較が難しいため、早急に新しい管理会社を探す動きへシフトしましょう。

【まとめ】
・「変更ありき」で動かない 管理会社を変えることは手段に過ぎません。まずは課題を整理し、現行会社への改善要求で解決できないか確認しましょう。
・今の会社も含めて「横並び」で比較する 同じ条件で横並び比較することで、住民への説明（合意形成）がスムーズになります。比較した結果「今の会社が一番良かった」となるケースも珍しくありません。
・契約内容と「現場の目に見えない価値」を確かめる 金額だけでなく契約内容の適正さや、現場の管理員・清掃スタッフの質の高さなど、数値化しにくい魅力も考慮して判断することが大切です。

現行会社に配慮しながら他社の見積もりを集め、今の契約内容を客観的に評価するのは、理事会だけではなかなか大変な作業です。
そうした際に頼りになるのが、公平な第三者の視点を持つ専門家です。
住宅診断（ホームインスペクション）や不動産コンサルティングを行う株式会社さくら事務所では、管理会社変更のサポートはもちろん、その前段階である「管理委託契約の検証」も行っています。
マンション管理組合の立場に立ち、住む人にとって本当にベストな環境づくりを重視しているため、いきなり会社変更を勧めることはありません。まずは現状の契約が妥当かどうかをチェックする無料相談なども受け付けています。
「そもそも会社を変えるべきか悩んでいる」「いまの委託費が妥当か知りたい」という方は、こうした専門家の知見やアドバイスを上手に活用してみてはいかがでしょうか。