【中古戸建て】「築20年超は価値ゼロ」は本当!?将来売れる家と売れない家の違いとは？

2026年8月12日 8時0分

「中古の戸建てを買いたいけれど、築20年で買って20年住んだら『築40年』になっちゃう。そんな家、将来売れるの…？」
新築価格の高騰により中古戸建ての人気が高まっていますが、将来の売却価値について不安を感じる方は少なくありません。
不動産業界では「築20年を超えると建物の価値はゼロになる」とまことしやかに囁かれることもありますが、これは本当なのでしょうか。
今回は、建築士・ホームインスペクターである、さくら事務所取締役の友田雄俊さんとらくだ不動産エージェントの村田洋一さんが、「中古戸建ての将来の売却」についてプロの視点で徹底解説します。
■ 1. 「築40年でも家は売れる！」ただし条件あり
結論から言うと、「築30年・40年・50年であっても、家は十分に売却可能」です。
しかし、どのような状態でも高く売れるわけではありません。古い家が「土地」として買い叩かれるか、「建物」としても価値を認められるかは、主に以下の2つの条件によって大きく左右されます。
・建物のコンディションが良好であることこれが最も重要です。築年数が古くても、しっかりとメンテナンスされてきた家であれば「建物」としての価値を上乗せして売却できる事例は数多くあります。
・建物の価値を見出せるエージェントに依頼すること実は、築年数だけで「古いから価値ゼロです。土地として売りましょう」と機械的に判断してしまう不動産営業担当者は少なくありません。建物のコンディションを正しく評価し、その価値を買い手にアピールできる「不動産エージェントの力量」が売却額を大きく左右します。
■ 2. 運命を分けるのは「外壁のメンテナンス」
築30年、40年と経ったときに、建物のコンディションの良し悪しを最も大きく分けるポイントはどこなのでしょうか。
友田さんによると、一番差が出やすいのは「外壁」だそうです。
・外壁塗装はお金がかかるからこそ差が出る室内の掃除は自分たちでもできますが、外壁塗装には足場代も含めて100万円単位のお金がかかります。そのため後回しにされやすく、定期的に塗装をしてきた家と、放置されてきた家では、築30年を過ぎた頃に「見た目」も「物理的な劣化具合」も雲泥の差が生まれます。
・メンテナンス放置は「高額な張り替え」に繋がる外壁材自体の寿命は一般的に30年程度と言われていますが、10数年おきにきちんと塗装で保護されてきた家は、30年経ってもそのまま使えるケースが多くあります。逆に放置されてきた家は、塗装では済まずに「外壁の全面張り替え」というさらに高額な工事が必要になってしまうのです。