不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が示す「土地評価と融資」の意外な関係

2026年7月10日 18時0分

毎月の家賃収入だけで生活にゆとりを持たせたいと考えたとき、多くの人がまず思い浮かべるのは新築物件だろう。一方で、築古の中古アパートについては、古いだけに空室や修繕のリスクが高く、結局のところ利益など出ないという印象を持たれがちだ。しかし不動産投資アドバイザーの木村洸士氏の動画では、そうした先入観とは異なる収益の組み立て方が具体的に語られている。
　
木村氏によれば、建物の価値は年数の経過とともに下がっていくため、中古物件は新築に比べて購入価格が抑えられやすい。一方で家賃の下落幅はそれほど大きくならないことが多く、結果として、利回りの面では中古のほうが有利に働きやすいというのが同氏の見立てだ。価格と家賃のバランスが崩れる築古期こそ、収益を組み立てる余地が広がるという発想である。
　
もっとも、木村氏が強調するのは物件の利回りだけではない。初心者は利回りや立地に目を奪われがちだが、経験を積んだ投資家ほど、土地そのものの評価と、融資の条件をどう組み立てるかに重きを置くという。同じ物件を持ち込んでも、融資の受け方次第で手元に残る利益は大きく変わってくるといい、金融機関との付き合い方や、複数物件を見据えた順序の組み立てにも独自の考え方があるようだ。土地の評価が固い物件ほど、金融機関からの信頼も得やすいという指摘も興味深い。
　
さらに動画では、購入後に避けて通れない修繕費用との向き合い方や、将来的な売却まで見据えた物件選びの視点にも触れられている。どこにどれだけ手をかけ、どこは抑えるべきか。そして、いつ、どのような条件で手放すことを前提に今の一手を選ぶべきか。木村氏の語る判断基準には、単なる節約や勘に頼らない一貫した考え方が存在するようだ。
　
収録後の雑談では、千葉県内で実際に手がけた2件の事例が紹介され、利回りは10%から12%、融資期間は20年から30年以上、購入方法はフルローンだったという具体的な数字も語られた。理論だけでなく実例を伴っているだけに、説得力は増している。中古アパートで着実な収益を目指したい人にとって、判断の優先順位がどのように整理されるのかが伝わる内容だ。