相続した親の家｢更地にして売る｣が悪手な理由
更地にして売りに出すと、買う側は「住みたい家のイメージ」が浮かびやすい面はあります。しかし、デメリットも多いのです（写真：genzoh／PIXTA）
相続した親の家。予備知識なしで維持や売却に挑むと、相当な苦労や失敗をするかもしれません。また、税金や家の売却金額で損をするリスクも高まります。
『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』では、親の家の維持・売却に役立つ情報が掲載されています。
同書から一部を抜粋し、3回にわたってお届けします。
親の家を更地にしたが…
私の親の家の外観は、「昭和に建てた」と誰もが思う状態でした。木造の建物は「雨漏り」や「シロアリ被害」がなければ、70〜80年はもちますが、見た目が古いと、「更地にしたほうが……」と思いがちです。
私の実家の隣の家の幼なじみは、私よりも2年前に家を売りに出しました。その際、選択したのは「更地にして売る」でした。しかしながら2年間、売れないまま、ただ時だけが経過しました。この場合、大きなデメリットが発生します。不動産の「固定資産税」と「都市計画税」の「住宅用地の特例」が受けられなくなってしまうのです。
また、周辺エリアの売り出し状況によっても、更地にすると不利になることがあります。別の友人は、茨城県取手市の親の家を売却したのですが、不動産仲介業者から「家はきれいに維持されているので更地にしないほうがいい」と言われました。
当時、周囲には「更地状態の土地」が複数売りに出されており、供給過多で、さらに駅に近いエリアは新興住宅地になっていたため、中古物件を求める層にターゲットをしぼるべきだとアドバイスされたのです。友人の実家は、すぐに別の不動産仲介業者が購入しリフォームして売りに出されたそうです。一方、更地状態の土地はその後長く売れなかったとのことです。
更地にするデメリットまとめ
親の家を更地にして売りに出すと、買う側は「住みたい家のイメージ」が浮かびやすい面はあります。しかし、デメリットも多いのです。
デメリット 1
固定資産税などの税金が高くなる
家屋付きの土地だと、 200�屬泙任両�規模住宅用地であれば、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。更地になると、この特例が受けられません。
デメリット 2
中古物件を求める層を手放すことに
新築ではなく、中古物件を求めている層は確実にいます。特に、周囲に更地の土地の売り出しがある場合は、あえて更地にしないほうが売れる可能性もあるのです。
デメリット 3
高額な解体費用がかかる
木造の建物を解体し、整地をするまでの費用は、2階建て4LDK、30坪程度であれば、建坪1坪あたり3〜4万円で、総額90〜120万円程度かかります。
親の家の売却、発生する費用は？
不動産を購入する際は、物件価格の1割程度の諸費用がかかることは、よく知られています。では、売却となると、どのくらいの費用が発生するのでしょうか。
まず大きくかかるのは、不動産仲介業者に支払う「仲介手数料」です。計算式は以下のとおりです。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
私の場合は、650万円で売ったので、28万500円でした。
隣地との「確定測量」の費用もかかります。不動産仲介業者経由で測量士に依頼して、私の場合で、42万円かかりました。
また、親の家を売却するには、親から子供に登記の変更をする必要があります。この登記費用の計算式は「不動産の課税価額 × 1000分の4」となります。
私の場合、課税価額は713万1000円だったので、2万8500円でした。登記を司法書士に依頼すると、土地と建物のみで5万円程度かかります。ちなみに、山林や田などが計24か所あった妻の父から義母への登記変更は、司法書士に頼み、相続税申告も含めて14万円かかりました。
また、意外にかかるのが「部屋を空っぽにする費用」です。基本的には一般廃棄物処理業者に依頼しますが、その値段はピンキリです。私は知人の骨董品屋さんに協力してもらい、35万円に抑えることができました。
そして、譲渡所得税です。私の場合で、約82万円です。さらに所得が増したことで、住民税や健康保険料もアップします。
いかがでしょうか？ けっこうかかりますよね。こうした費用も念頭におきながら、親の家を売っていくことが大切になります。
内覧にそなえて、屋内・屋外をきれいにする
空き家になった親の家をきれいに保つには、屋内・屋外の維持管理をしっかり行うことがポイントになります。
そのことを守っていれば、親の家を売る段階になっても、屋内は、湿気もニオイもある程度抑えることができます。屋外についても、雑草がボーボーの状態ではなく、人が住んでいるような状態を保てているでしょう。とはいえ、家を売る際は、これで満足していてはダメです。
内覧希望者に「買いたい！」と思ってもらえるように、親の家をできる限り磨き上げましょう。
内覧に来た見込み客は、部屋の中を、将来の生活をイメージしながら見学します。荷物や家具などが残っていると、自分たちが暮らしている様子を思い描くことが難しくなります。そこでまずは、家を空っぽにします。そのうえで、隅々まできれいにしていきます。
水まわりは清潔感を出すようにする
私の友人は、マンションの売却時、仲介業者の担当者から「自分が住みたいと思える状態を目指しましょう」と言われました。もともと掃除が好きな友人は、1週間かけてピカピカの状態にしました。特に水まわり（キッチン、風呂、トイレなど）は、清潔感を出すように磨き上げたそうです。内覧に来た見込み客は即決しました。
一戸建ての場合は、庭にも注意が必要です。普段から雑草取りをしていたとしても、それでも完璧ではないと思います。業者などを使って、一切の雑草を刈り取りましょう。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
では、畳の入れ替えなどの内部リフォームはすべきでしょうか。ポイントはリフォームした結果、売却価格のアップが見込めるか、です。不動産仲介業者の担当と話し合って、リフォームの有無を慎重に決めてください。
（永峰 英太郎 ： フリーライター）
（高橋 正典 ： 不動産コンサルタント）
