実家の売却｢無駄に急ぐ｣人が知らない賢い売り方
相続した親の家。予備知識なしで維持や売却に挑むと、相当な苦労や失敗をするかもしれません（写真：tadamichi／PIXTA）
相続した親の家。予備知識なしで維持や売却に挑むと、相当な苦労や失敗をするかもしれません。また、税金や家の売却金額で損をするリスクも高まります。
『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』では、親の家の維持・売却に役立つ情報が掲載されています。
同書から一部を抜粋し、3回にわたってお届けします。
売り時はどう見極める？
自分の家の売却であれば「引っ越すので、早く売らなければ」といった事態になりがちですが、親の家の場合は「近隣に迷惑だから」「資金が一刻も早くほしい」といった急ぐ理由がない限り、時間をかけて売り、1円でも高い収益を目指したいものです。
高い収益を狙う場合は、売るタイミングをしっかり見極めることが大切になります。
一番の見極めポイントは「競合物件の有無」です。同じエリアに同じようなサイズの物件（土地）が出ていないときに売り出せば、高く売れる確率が高まります。SUUMOなど不動産情報サイトで、親の家の周囲の状況をチェックしましょう。その結果、供給過多であると判断したら、待つ選択を取ります。
マンションの場合は、同じマンション内で、売り物件がある場合は待つべきです。
なお、家屋付きで売る場合は、同じエリア内で「家屋付き」の売り物件がなく、一方で、「更地」での売り物件が多い場合は、待たなくてもOKです。家屋付きの物件を求めている層は確実に存在するからです。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
季節も、見極めポイントになります。転勤などで住居が変わる2〜3月は、住み替えの需要が大きくなり、高値で売却できる可能性も高くなります。
一方で、これらの季節は、不動産仲介業者も売却をすすめるため、売り出し物件も増えます。私の練馬区に住む友人は、あえて夏に売り出し、2〜3月の相場よりも高い値段で売り切りました。春先は同じエリアに3件ほど売り物件が出されたので見送り、物件がゼロだった夏に売ったのです。あえて2〜3月を避けるのも、戦略の一つです。
希少性のある物件は、じっくり高く売る
親の家を高く売るためには、売るタイミングを見極めることが大切ですが、希少性のある物件の場合は、365日いつでも売り時だといっても過言ではありません。
では、どんな物件が、希少性の価値が高いのでしょうか。
まずは、�’笋衒�件が出にくい地域にあるケースです。こうした地域の特徴としては、評判の良い学校があり、住民の所得水準が比較的高いことが挙げられます。このようなエリアは、住環境や治安がよく、行政サービスの質も高めで、人気が高く、長く住む人が多いのです。
��駅近の物件も希少性があります。特に駅から徒歩5分以内の物件は、人気が高くなります。限られたエリアのため、需要が供給を上回るからです。
都市部に限らず、少し離れた地域でも、駅周辺にマンションが多くある土地であれば、今後開発される土地は少ないため、駅近の希少性は高くなります。
都市部において、�７�ぺい率・容積率に余裕がある物件も、希少性が高いといえます。
両方の率の上限ギリギリの建物は多いのですが、その逆は少ないからです。今よりも大きな建物が建てられるため、ニーズが高いのです。
�ぞ�来的に発展する可能性のあるエリアの建物も、希少性があります。私の知人は北海道北広島市で不動産業を営んでいますが、北海道日本ハムファイターズの新球場が同市にできたことで、地価は大きく上がったそうです。親の家のあるエリアが、近い将来、発展する要素はないのか、チェックしてみてください。
あなたの親の家は、違反建築になっていないでしょうか？
じつは、親の世代の家は、建築基準法や都市計画法に違反しているケースが少なくないのです。特に多いのは、増築によって違反建築になっているケースです。建物には「建ぺい率」と「容積率」というものがあり、これをオーバーしてしまうと違反建築になります。
建ぺい率とは、土地の面積に対して、どのくらいの面積まで建物が建てられるかの割合のことです。一方、容積率とは、土地の面積に対してどのくらいの規模の建物を建てていいかという割合のことです。
（図：『親の家を売る。──維持から売却まで、この1冊で大丈夫！』より）
勝手に増築し、違法建築である可能性も
私の実家の裏の家は、私が小学生だったときに、子供部屋を増築し、我が家にかなり近づくことになりました。おそらく勝手に増築したのでしょう。
こうした違反建築を買うと、住宅ローンが借りづらくなるケースもあります。つまり、買い手がかなり限定されるとともに、値段もかなり下がってしまうのです。
では、実家の家が違反建築であるかは、どのように調べればいいのか。記録が残っていないケースがほとんどです。売却時に不動産仲介業者にチェックしてもらうことが基本になります。
また「既存不適格建築物」である可能性もあります。建築当時は基準に適合していても、その後の法律改正により規定に適合しなくなった建物です。「旧耐震基準」が、これに当てはまります。こちらも家の価値が下がる可能性が高くなります。
親の家が「違反建築」か「既存不適格建築物」であった場合は、価値は下がることもあり得ると覚えておきましょう。
（永峰 英太郎 ： フリーライター）
（高橋 正典 ： 不動産コンサルタント）
