2019年の大型台風で浸水被害に遭った武蔵小杉のタワマン群(時事通信フォト)

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 昨年10月、関東甲信越を襲った大型台風で武蔵小杉(神奈川県川崎市)の一部タワーマンションが浸水被害に遭ったのは記憶に新しい。“安全神話”が崩れかけているいま、タワマンの購入リスクも増しているのか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。

【写真】土嚢が積まれた武蔵小杉の被災マンション

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 2019年10月、関東甲信越、東北地方に甚大な被害をもたらした台風19号。多くの家屋が流失や浸水の被害を受けたが、なぜかメディアに頻繁に取り上げられたのが、神奈川県川崎市の武蔵小杉で内水氾濫によって被災したタワーマンションのニュースだ。

 地下3階の電気室が冠水したことで建物への電力供給が途絶。住戸内の電気器具はもとより、エレベーターも使用不能になった。何よりも住民の生活を困難にしたのは、トイレが流せなくなったことであろう。それで各階には簡易トイレが設置された。これは、単純に容器に排泄物を溜めるもの。水道が使えない状態では、手洗いも十分に出来ない。多くの住人は近くのホテルに避難したり、親戚や知り合いの住まいに身を寄せたという。

 しかし、考えてみればこの程度のことなど、家を流されたり床上浸水で住戸内が泥まみれになったりした被害に比べれば、いかにも軽微ではないか。

 台風通過直後、私のところにメディアから「タワマンは災害に強かったのではなかったのか?」という質問が多数寄せられた。今年に入っても「タワマンに住むことのリスクを改めて考える」的なメディアの企画に何本か協力し、原稿も書いた。

 つまり、世間的には「タワマンは安全な住まい」と思われていた「神話」が崩壊しかけているのだ。

 すでに昨年6月に刊行された拙著『限界のタワーマンション』(集英社新書)で詳しく解説しているのだが、タワマンというのは安全でも快適でも、あるいは健康的ですらない住まいなのである。場合によっては、自分の健康を害したり、子どもの発育や学習に支障をきたしたりすることすらある。

 そういうタワマンに対して、世間の多くの人は未だに憧れを抱いているようだ。現にあの台風通過以来、新築タワーマンションの販売が目に見えて不調になったというようなことはない。

 何といっても首都圏には何百というタワマンがあって、台風被害に遭ったのは2棟だけ。それも、深刻な被害は1棟。さらに言えば、川崎市が多摩川への樋門をしっかり管理していれば、防げたかもしれない被害だったのだ。だから、タワマン好きの方々にとっては、「あれは例外的な事故だから」と思いたくなるはずだ。

 しかし、実際のところ「起こるべきして起こった」ともいえる。

 じつは私も「内水氾濫で地下に設置された電気室が冠水」した結果、建物内への電力供給が不能になるという事態をまったく予測していなかった。また、電力が途絶えると建物内で発生する汚水を外部の汚水管へ排出するポンプをも動かせなくなるということも初めて知った。タワマンは、電力が正常に供給されないとトイレさえ流せなくなるのだ。

 電力供給の途絶は地震だけではなく台風でも起こり得た。さらに今回は見られなかったが、河川の流水が氾濫や決壊、あるいは越水で街路にあふれ出した場合は、地下に設けられていることが多い電気室は冠水する危険性があるということだ。海に近いタワマンなら、高潮や津波によって同じことが起こる可能性がある。

 つまり、タワマンとは地震や冠水によって一瞬で居住不可能な鉄筋コンクリートの箱へと化すのだ。そして、被災した後は「あのマンションはあの時に住めなくなった」という履歴を残すことになる。資産価値への影響は避けられないはずだ。

 あの武蔵小杉のタワマンに住んでいた人の中には、被災後にすでに引っ越しをした人や、いま住み替えを検討している人もいるはずだが、それは主に住戸を借りて住んでいた人たちだろう。

 電気が来なくてトイレが使えないマンションには、事実上居住が不可能だ。住めなくなったマンションに家賃は発生しない。賃貸借契約は即時解約となり、借り手側のペナルティも当然ない。

 もちろん、被災後の資産価値の低下に悩む必要もない。いってみれば「他人事」だ。それでいて、被災までは区分所有の居住者とまったく変わらないタワマン生活を享受できた。違いがあるとすれば、払っていたのが家賃なのか住宅ローン+管理費・修繕積立金等なのかということだろう。

 タワマンの家賃と購入者が払うローン等の額は、どちらの負担が大きいのかということは、多くの方が興味を持つところだろう。物件によって差はあるが、たいていは家賃のほうが高く、分譲のほうがメリットが大きいといわれるが、その差は1割台と僅かなケースもある。

 ただ、購入した場合はローンを払い終えると完全な所有権を得られる。35年ローンなら入居した35年後に完全に所有権を得られるわけだが、当然ながら、そのときは「築35年のマンション」だ。

 私は、タワマンに憧れて住みたがる人が相談にやってくると、「まずは賃貸で何年か住んでみてはどうですか?」とアドバイスすることにしている。それで、本当にタワマン生活が自分に合っていると感じ、何十年もローンを払い続ける価値があると納得できれば、購入を真面目に考えればいい。

 しかし、タワマンに合わないタイプの人も多いはずだ。

 例えば、タワマンの戸境壁は「乾式」といってコンクリートが入っていない。ちょっと厚めの石膏ボードみたいなもの。お隣で掃除機をかけていたり、壁際でくしゃみをされたりすると、その音が漏れてくる。

「僕は60万円も家賃を払っているのに、なぜ隣の人のくしゃみを聞かなければいけないのか?」

 以前、都心の超高級タワマンの賃貸居住者もそう言っていたが、ローンを組んで何千万円、あるいは数億円のタワマンに住んでいる方ならなおさら。隣人のくしゃみを聞きたくないという価値観をお持ちなら、購入はお勧めしない。

 あるいは、毎朝エレベーター待ちでイライラすることに堪えられなくなる可能性もあるし、小さな子どもを育てている家庭なら「ママ友」のコミュニティに入らざるを得ないだろう。タワマンの購入居住者はヒエラルキー意識と承認欲求が強いと思われる。常にマウンティングを仕掛けられるママ友コミュニティに嫌気がさす人もいる。

 しかし、そういうことも賃貸で「お試し居住」を経験してみれば分かる。

 そして、タワマン自体の耐用年数も大いに問題だ。タワマンはその建築構造上の理由で15年に1度程度の外壁補修を含む大規模修繕工事が必要だ。それにかかる費用は通常型マンションの2倍から3倍といわれる。だから修繕積立金も通常型の2倍から3倍の負担になる。現役のうちはそれも払えるだろうが、年金生活になった時にはどうなのか。

 多くのタワマン管理組合では、築30年ごろに行うべき2回目以降の大規模修繕工事の費用が足りなくなると予測されている。そういう場合は各区分所有者に数十万円から100万円単位で一時金の支払いが求められることも想定される。年金生活者にとってはかなり重い負担となろう。

 賃貸住まいなら、大規模修繕工事などのために追加費用を払う義務はない。いまの日本の借地借家法は賃借人側に有利な形になっているので、家賃の一方的な値上げなどはあり得ない。仮に家賃の大幅なアップを提示されても、気軽に住まいを変えることも可能だ。

 また、高層階だからといって、通常階より著しく高い家賃が設定されていることもない。賃料は基本エリアの相場で決まっているので、30階や40階の住戸でも、月額賃料は10階住戸の1〜2割増し程度である場合が多い。

 そもそも、タワマンの最大のメリットである「高層階からの眺望」も、同じ風景を2年も見ていれば飽きる。しかし、ローンを払い終わるのはその33年先。賃貸なら2年後に引っ越して窓の外の風景も変えられる。

 こうしてあれこれ考えていくと、タワマンとは購入して住むよりも、まずは賃貸居住で経験してみるのが良いのではないかと思う。