新居に幽霊が出た。事故物件と知らずに買ったら後から解約できる？
ローンを組んでやっと手に入れたマイホームが、実は自殺騒ぎや殺人事件があったいわゆる「事故物件」だったら…。無料メルマガ『知らなきゃ損する面白法律講座』では、事故物件と知らされずに買ったり借りたりしてしまった場合に、法的に訴えることはできるのか、そして勝つ見込みはあるのか、過去の判例を紹介しつつ現役弁護士が解説しています。
事故物件と知らずに買ったり借りたりしてしまったら？
１月30日から、小野不由美氏原作の映画「残穢」が公開されています。すでにご覧になれた方も多いのではないでしょうか。映画を見終わって家に帰るのが怖くなってしまった…、非常に怖い、と評価も上々のようです。
この「残穢」は、マンションで起こった自殺や心中、殺人などの事件が絡んでくるストーリーとなっています。もし、自分が購入したり借りたりした物件にそのような過去があったらどうすればよいでしょうか。
民法では、瑕疵担保責任という規定があります。瑕疵担保責任とは、売買の目的となっている物に、何らかの欠陥があって、それが取引上要求される通常の注意を払っても発見できないような場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます（民法570条）。
例えば、建物を購入したら、大黒柱の内側がシロアリに食い荒らされていたような場合で、それが外から見ても全くわからなかったような場合は、瑕疵担保責任が発生します。
瑕疵の種類には、「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があるといわれています。シロアリによって柱が傷んでいた上の例の場合は「物理的瑕疵」に該当します。
「心理的瑕疵」とは、例えば、その物件で自殺や心中、殺人があったような場合、物件自体には問題がなくとも、そこに住んだりすることに強い心理的抵抗があり、住み心地の良さを欠くと感じるようなことをいいます。
瑕疵担保責任として、民法は契約の解除や損害賠償を定めています。もし、瑕疵物件であることの説明がされないまま、購入したり、借りたりした物件が事故物件である場合には、売主・貸主に対して、契約の解除や損害賠償を求めることができる場合があります。
次ページ＞＞６年前にベランダで自殺があったマンション、契約解除は認められた？
欠陥の存在が明らかである物理的瑕疵と異なって、心理的瑕疵については、取引をする当事者の感じ方によってもかなり左右されるものですし、説明すべき瑕疵に該当するかどうかについて、法律上の明確な規定があるわけではありません。
心理的瑕疵が認められるかどうかについては、発生した事件や事故の重大性や残虐性、発生してからの経過年数、事業用か居住用か、などを考慮して判断されています。
裁判例を見てみると、物件の売買においては、６年前にベランダで自殺があったマンションの売買について、子供を含めた家族で居住することを目的としてマンションを購入したものであり、事件後６年という期間も瑕疵がなくなるといえるほど長くはないとして、心理的瑕疵を認め買主の契約解除を認めています。
７年前に物置で自殺があったけれども、売買の際には当該物置が取り壊されていた住宅の売買のケースでは、事件のあった物置が存在していないこと、７年という年月が経過していることを理由に、心理的瑕疵は認められないとしています。
他方、建物内で殺人事件があり、その後建物が取り壊され、土地の売買が行われたケースでは、事件のあった建物は消滅しているものの、依然殺人事件の記憶が風化せず周辺に残っていること等の理由から、心理的欠陥はなお存在していると認めた例もあります。
殺人事件は、自殺等に比べて残虐性が大きいことから、買主・借主の嫌悪感も大きく、また周辺の住民の記憶に長く残ることから、長期にわたってその瑕疵が物件に存することになると考えられています。
最近では、不動産のサイトでは、「心理的瑕疵物件」を明示して、非常に安い価格で不動産を紹介しているところも多いようです。
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出典元：まぐまぐニュース！
