【不動産】2026年住宅ローン控除が縮小傾向！中古住宅でお得に控除を受ける「書類確認」の罠

住宅価格の高騰が止まらないなか、マイホーム購入を検討している方に看過できないニュースが飛び込んできました。2026年5月の日本経済新聞の報道によると、「住宅ローン控除のお得感が薄れてきている」といいます。物件価格が上昇しているのに対し、国が定める住宅ローン控除の借入限度額は縮小傾向にあり、実際の流通価格の「2割弱」程度しかカバーできなくなっているのが現状です。

かつてのような「ローンを借りた方が得をする（逆ザヤ）」時代が終わりつつある今、どのように制度を活用すべきなのでしょうか。

今回は、らくだ不動産株式会社の執行役員・エージェントの八巻侑司さんと、チームリーダー・エージェントの鈴木成禎さんの2名が、縮小する住宅ローン控除の現状と、中古住宅の購入で損をしないための「書類確認のポイント」を徹底解説します。

◾️「借りた方が得」の時代は終了。縮小へ向かうローン控除
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が減税される制度ですが、鈴木さんは「今後も縮了・縮小傾向が進むのは間違いない」と指摘します。

「以前は超低金利のなかで控除率が1%だったため、変動金利で借りれば金利よりも戻ってくる税金の方が多く、まさに『借りた方が得』な状態でした。しかし現在は控除率が0.7%に下がり、金利も上昇局面にあります。住宅ローン控除はもともと期限付きの『時限立法』のような側面もあり、これからはよりシビアに制度の縮小と向き合わなければなりません」。

こうしたなか、予算を抑えるために新築から「中古住宅」へシフトする動きが強まっています。

◾️都心のコンパクトマンションに潜む「1000万円の罠」
中古住宅でも、一定の省エネ基準を満たせば新築と同等の減税を受けられるよう制度の拡充が進んでいますが、鈴木さんは「面積と所得の組み合わせに致命的な罠がある」と警鐘を鳴らします。

「床面積が50平米以上の物件であれば、購入者の所得制限は『2000万円以下』です。しかし、単身者やディンクスに人気の40平米台（40平米以上50平米未満）の物件で住宅ローン控除を受けようとする場合、購入者の所得制限が『1000万円以下』へと一気に厳しくなります」。
現在、都心の40平米台のマンションは価格が高騰しており、1億円近いものや、安くても6000万～7000万円台というケースが珍しくありません。「買えるだけの年収（1000万円超）があるのに、40平米台を選んだがために所得制限に引っかかって減税が受けられない」というパラドックスが起きているのです。

◾️中古購入で数百万円の差が出る！絶対に見落としてはならない「書類」
中古住宅の購入において、住宅ローン控除の枠を最大化するためには「物件の省エネ性能」を証明する必要があります。長期優良住宅や省エネ基準適合住宅であれば、控除の限度額が上乗せされるからです。

しかし、八巻さんは「物件の売り文句に騙されてはいけない」と注意を促します。

◾️注意すべき「書類確認」のポイント

・売主から「証明書」を引き継げるか？
いくら物件が省エネ基準を満たしていても、それを国に証明するための「性能評価書」や「長期優良住宅の認定通知書」などの原本を売主から引き継げなければ、控除額の上乗せは受けられません。

・「〇〇基準適合“相当”」の罠に注意
物件案内に「省エネ基準適合“相当”」「長期優良住宅“相当”」と書かれている場合は特に注意が必要です。これはハウスメーカーが建築時にコストを抑えるなどの理由で、国への「申請・認定」を行っていない（＝書類が存在しない）ことを意味します。書類がなければ、いくら性能が良くても法律上は「ただの一般住宅」扱いになり、控除額は増えません。

【まとめ】
住宅ローン控除の縮小が続くなか、中古住宅で賢く減税を受けるには、物件の見た目や価格だけでなく「税制上の書類が揃っているか」を事前に確認することが絶対条件となります。

しかし、この床面積や所得制限、証明書の有無といった複雑な減税要件は、不動産会社の営業マンでも見落としがちなポイントです。

らくだ不動産株式会社では、鈴木さんや八巻さんのように、税制や建物の構造に精通したプロのエージェントが、物件探しから書類のチェックまで一貫してサポートしています。ぜひ一度お気軽にご相談ください。