不動産投資アドバイザーの木村洸士氏が競争激化時代の打ち手を解説！『【不動産投資】不動産投資ブーム終了の今、“即買い”判断できる中古アパートの条件を全部話します！』

不動産投資アドバイザー・木村洸士氏が語る『【不動産投資】不動産投資ブーム終了の今、“即買い”判断できる中古アパートの条件を全部話します！』は、2026年以降の不動産投資をどう読み解くかという問いから始まる。市況が厳しくなるという声が増える一方で、成果を出し続ける投資家も存在する。この差はどこから生まれるのか。

木村氏はまず、利回り低下と価格上昇の背景を整理する。建築費や人件費の上昇は事実だが、それだけが原因ではないという。特に中古アパート市場では、インフレよりも「プレイヤーの増加」が価格を押し上げてきたと指摘する。過去15年で投資家層が大きく拡大し、競争環境そのものが変質した。つまり、利回り低下は一時的現象ではなく、参加者増による構造変化の結果だという視点である。

動画では具体的な収支比較も示される。表面利回り8％、経費率25％、金利上昇を想定した場合、毎月赤字に転落するケースがある。一方、10％や12％で取得できれば、同条件でも収支は大きく変わる。わずかな利回り差が、20年後の累積キャッシュフローに決定的な差を生むというシミュレーションは示唆的だ。

ただし木村氏は「高利回りを探せ」と単純化しない。重要なのは運営であると強調する。経費率は固定ではなく、管理体制の工夫や空室対策、付加価値の創出によって変動する。家賃設定や修繕コストの考え方次第で、同じ物件でも収益構造は変わる。購入時点の数字だけでなく、取得後の打ち手まで含めて判断する姿勢が問われる。

さらに後半では逆転の発想が提示される。投資家が増え続けている事実は、将来の買い手候補が増えることを意味する。利回りで評価される市場であれば、参加者が拡大するほど出口の価格形成にも影響が及ぶ可能性がある。築年数が進んでも、需要が存在する限り評価は一様ではない。

アフタートークでは、不動産の小口化商品にも言及する。金融商品としての性質と、現物所有の違いを整理し、資産性の観点から考察する点も興味深い。単なる利回り比較ではなく、所有構造まで踏み込む内容である。

2026年以降は、立地任せの時代から運営力の時代へ移行するというのが木村氏の結論だ。どの水準を「即買い」と判断するのか、その裏側にある思考プロセスは動画内で具体的に語られている。数値の意味と市場構造をどう読むか。本編を通じて全体像を確認してほしい。