脱・税理士の菅原氏が不動産節税の転換点を示す！『税負担がまた増える…相続税対策を国が封じ込めるという最悪のルール改正についてお伝えします。』

YouTubeチャンネル「脱・税理士スガワラくん」が、『税負担がまた増える…相続税対策を国が封じ込めるという最悪のルール改正についてお伝えします。』と題した動画を公開した。脱・税理士の菅原氏が、不動産を活用した相続税対策に大きな転換点となり得る税制改正案について解説している。

これまで相続税対策として広く知られてきたのが、現金を不動産に換えることで財産評価額を圧縮する方法である。相続税は死亡時点の財産評価額に課税されるが、土地は実勢価格ではなく路線価、建物は固定資産税評価額で算定されるため、現金より低く評価されやすい構造があった。菅原氏は、土地が時価の約8割、建物が約7割で評価される点を整理し、この時点ですでに課税対象が縮小する仕組みを示している。

さらに、その不動産を第三者に貸すことで評価額が一段と下がる点も、相続対策として重視されてきた。貸宅地や貸家建付地として扱われることで、借地権や借家権といった借り手側の権利分が差し引かれ、名目上の評価は大きく下がる。菅原氏は具体例を通じ、現金1億5,000万円が不動産を購入して賃貸に出すだけで、相続税評価額では約9,000万円まで圧縮され得ると説明した。

しかし、今回示された税制改正案では、この仕組みそのものが問題視されている。相続が発生する直前5年以内に取得した賃貸用不動産については、従来の評価減を認めず、時価を基準にした評価へ切り替える方向性が示されている。時価の80%といった基準が用いられれば、従来より評価額が大きく上昇し、節税効果は著しく低下する。

特に不動産価格が高騰している都心部では、購入時よりも相続時の評価額が高くなる逆転現象が起こる可能性もあるという指摘は重い。菅原氏は、こうした改正が相続税を負担する人の裾野を広げるだけでなく、不動産業界の提案構造そのものにも影響を及ぼすと見ている。動画では制度の背景や未確定部分にも触れながら、改正が持つ意味を多角的に整理している。今回の動画は、相続税改正の方向性を俯瞰的に把握したい資産保有層や不動産関係者にとって、制度理解の整理材料となる内容である。