好立地なのに〈100万円値引き〉の事例も…地方の「掘り出し物」を“高利回り物件”にする方法
不動産投資を行ううえで高利回り物件を入手するには、知識に基づいた戦略に加えて伝手や運の要素も重要になります。とくに「地方の戸建て物件」で“掘り出し物”を探す場合には、地元の業者からの紹介が大きな助けになるでしょう。いざというときに役立つ情報をもらうためにも、普段から関係性の構築や雑談力の向上が欠かせません。本記事では、宮崎俊樹氏の著書『空き家は使える！戸建て賃貸テッパン投資法 2ndエディション』（技術評論社）より、地方での高利回り戸建て物件購入の事例を紹介します。
230万円の平屋はスーパー高利回り物件
［図表1］バツグンの利回りの平屋物件
「230万円の平屋」は筆者にとってのはじめての物件で、不動産業者をやっている友人から紹介してもらいました。それまでも共同出資による転売など不動産に関わったことはあったのですが、賃貸用の物件を所有するのはこれがはじめてでした。
長い間空き家状態でしたが、内見すると室内は思いのほかしっかりしています。破風板（はふいた）の塗装はハゲていましたが、外壁塗装の必要はありませんでした。駐車場スペースが十分すぎるほどあって、3台は停められそうです。
内見後、すぐに地場の不動産管理会社にいくらで貸せそうかヒアリングしました。管理会社は、この物件なら賃料6万5000円はいけるんじゃないかといいます。物件価格が230万円ですから、賃料6万5000円だったら表面利回り33％です。即、現金買いを決断しました。
この物件の問題点はお隣の竹藪がうっそうとしていて日当たりがよくないことです。隣地にお住まいの方と交渉して竹藪を刈らせてもらうことになったのですが、途中で「もうこれ以上はストップ！」とお達しが入って中断。結局日当たりは改善されないままで、草刈りに費やした23万円もの費用を無駄にしてしまいました。
室内がしっかりしていた分、内装リフォームは一部のクロスの貼り換えや畳の表替えだけで済み、かかったコストは30万円ほど。竹藪の出費さえなければ、かなり安く仕上がっていました。
リフォームが終わり、最終的には5万8000円で賃貸の募集を出すことにしました。敷金・礼金ともにゼロでペット可の条件にしたところ、募集後1カ月で入居が決まりました。
100万円値引きしてもらった競合皆無の一人勝ち物件
［図表2］業者に紹介してもらった競合なしの物件
不動産投資ブームのあおりなのか、地方の戸建てでも物件価格が高騰気味でなかなかよい物件が出てこない。よい物件があったとしても即日に買付が入って買うことができない。そんな状態にあるときに出会った物件でした。趣味のサーフィンの帰りに、以前からおつき合いさせてもらっている不動産業者さんをフラッと訪ねたときのことです。
社長 「あら〜久しぶりー元気ー？」
いつも快活な女性社長が気さくに話しかけてくれます。
筆者 「お久しぶりです。サーフィン帰りに立ち寄ってみました」
社長 「あんたサーフィンなんて寒くないの〜」
ひとしきり挨拶と雑談をかわしたあとに本題を切り出します。
筆者 「社長、いい物件ありませんか？ 戸建ても値段が上がってしまっていいのが見つからないんですよ」
社長 「あんた、あるわよ1軒。ちょっと見てきなさいよ」
筆者 「ホントですか？ ぜひ！」
そのまま見学に向かいます。
役所や病院、幼稚園が徒歩圏内にある好立地の物件でした。そして何よりいいのは物件の近隣に賃貸物件がほぼないこと。不動産ポータルサイトで検索しても賃貸物件は1件しかヒットしませんでした。
室内はリフォーム済みで、そのまま賃貸に出せそうな状態です。ただし、物件価格が450万円と筆者の基準からするとやや高めでした。この価格で買ってしまうと目指す利回りに届きません。
筆者 「社長、350万円じゃダメですか？」
社長 「じゃあ売主さんにちょっと聞いてあげる」
数分後、電話がかかってきました。
社長 「社長がいうならしょうがないっていってくれたわよ。あんたよかったわねー」
筆者 「ありがとうございます！」
社長は以前からこの売主さんとつながりがあるようで、相当にキツめの指値（※1）でしたが通してもらうことができました。いい物件を買うには業者さんとのおつき合いがモノをいうとよくいわれますが、まさにそのことを実地で学ぶ訪問となりました。
※1 指値（さしね）
売買にあたって買い手が値段を指定すること。また、指定された値段のこと。売値よりも低い価格で買付を入れる際に指値ということが多い。売値と同額で買付を入れる場合は「満額で買付を入れる」といい、売値よりも高い値段で買付を入れる場合は「買い上がり」という。単に安くしてほしいという理由でむやみに指値を入れると売主や仲介業者に煙たがられることがある。指値をする場合は、明確な根拠を買付証明書に明記することが基本。
賃料8万円で即入居が決まった物件
［図表3］リフォームに200万円以上かけて高賃料を獲得した物件
もともと350万円で売りに出ていたものを指値を入れて300万円で購入した物件です。業者さんからの紹介ではなく、ネットで公開されているものに目をつけました。
この物件のポイントは、がけ条例にかかっていること。がけ条例は、一定の高さのがけの上か下に建物をつくる際に制限が発生するもので、地盤沈下や土砂崩れの危険を避けるために自治体が定めているルールです。それもあって安く売りに出されていました。
物件の裏手が山で、それでがけ条例にかかっていたのですが、調べてみるとここ数十年はもちろん過去にがけ崩れが起きたという記録は皆無でした。
この物件は1989年築と築年数が古かったこともあり、内装リフォームのほか外壁塗装や外構工事も行ってかかった額はトータルで230万円。筆者の戸建て賃貸歴でも、かなり力を入れてリフォームした物件です。
リフォームのポイントは内装をまっ白にしたこと。この物件の室内の壁のほとんどが築古戸建てでよくあるプリント合板でした。そのような内壁の物件はどことなく古めかしさがあり、そして室内が暗い印象になってしまいます。
それを払拭することを狙って、プリント合板はもちろん室内扉まですべて白く塗装し、床のクッションフロアも白の木目調を選びました。
その結果、室内は一気に明るい印象になりました。明るさとともに得られたのが清潔感です。暗い印象の室内はどこかカビ臭く不潔な印象があるものですが、まっ白にすることでクリーンさがアップする効果が得られました。
もし何となく室内が暗い印象だからリフォームで手を入れたいという場合は、今回のように木部をまっ白に塗装することをおすすめします。ただし、白に塗装するとアクが出やすくなります。しっかりシーラー（※2）を塗ったり、何度か重ね塗りするなどの対策が必要になります。
賃貸の募集を開始したところ、嬉しいことに1週間で申込みが入りました。賃料は8万円です。
内装リフォームとともに早期客付けで大きかったと思うのは、駐車場の拡張工事を行うことで並列で2台停められる駐車場を造成できたこと。このエリアではコロナ禍以降需要が増えているにもかかわらず、戸建て賃貸で駐車場が2台分完備されている物件は少なく希少価値が高かったのです。いわずもがな地方は車社会ですから、駐車場2台分の物件は強みがあります。
※2 シーラー
塗装作業で下地の吸水を抑えるために塗布され、仕上げ塗料の密着性を向上させる下地材のこと。主にアルカリ性シーラーや水性シーラーなどがあり、使用する下地や仕上げ材の種類に応じて選択される。
宮崎 俊樹
不動産投資家
サーファー薬剤師
